Гаражи преткновения: где россиянину припарковать своего «железного коня»?

/FOTODOM В городах России много старых, построенных еще в советский период гаражей и гаражных кооперативов, занимающих огромные площади. Как правило, на этих территориях располагаются многочисленные автомойки, шиномонтажные и прочие мастерские и даже склады. Такие участки нередко попадают в поле зрения крупных девелоперов, и тогда они со всей своей «инфраструктурой» выкупаются. А местные власти, пользуясь административным ресурсом, сносят такие гаражи для строительства дорог, метро и иных инфраструктурных объектов. Эксперты рассказали «Стройгазете» о судебных перспективах собственников гаражей, возможностях развития таких территорий и экономической выгоде от застройки гаражных кооперативов.

Взрывная автомобилизация населения, идущая в России с конца прошлого века, столкнулась с суровой градостроительной реальностью: «пробки» и дефицит парковок стали обычным явлением даже для небольших городов. И если с решением дорожного вопроса все более или менее ясно — города активизировали строительство линий метро, трамваев и дорог и начали популяризацию общественного транспорта, то нехватка стоянок и паркингов для автотранспорта остается острой проблемой.

Стоит признать: микрорайонная застройка советского периода просто не была рассчитана на резко возросшее количество автомобилей. В результате жители многоэтажек после бесконечных поисков хоть какого-то места для стоянки авто вынуждены оставлять их на газонах и в проездах. Однако и новые жилые проекты, хотя и предусматривают паркинги, все же не могут решить проблему.

Тенденция такова, что, за исключением элитных домов, количество машиномест в новостройках уступает количеству квартир. Поэтому, учитывая стоимость места на подземных паркингах, а также градостроительную концепцию «двора без машин», жители по-прежнему вынуждены «забивать» своей техникой все прилегающие к дому и даже соседние проезды.

В этой ситуации для многих выходом остаются гаражи во дворах жилых домов или рядом с ними, гаражные кооперативы или паркинги, организованные на территории бывших промзон. В то же время нельзя не признать, что территории гаражных кооперативов порождают массу проблем в агломерации — являются притяжением криминальных городских сообществ, часто используются не по назначению, по сути являясь большими кладовками вещей, которые лень было вывезти на дачу.

Информационное поле то и дело сотрясают сообщения различных инициативных групп, вопреки политике властей или крупных девелоперов выступающих за сохранение своих гаражей. Последним резонансным случаем стала зачистка территории гаражного кооператива на Кронштадтском бульваре в Москве — там на небольшом участке более 20 лет находилось 60 боксов, которые Окружной комиссией по пресечению самовольного строительства были признаны незаконно размещенными и в итоге демонтированы. Безусловно, такие случаи вызывают недовольство и возмущение горожан.

По мнению генерального директора компании «Цифровая репутация» Андрея Зайонца, это недовольство связано не только с потерей собственности, но и с разрушением устойчивых сообществ или, как принято сейчас говорить, комьюнити: «Гаражи являются частью мощного культурного кода москвичей. Вокруг гаражей сформированы мощные городские сообщества автолюбителей и не только… Ожесточенная борьба с их частной собственностью, безусловно, порождает скрытое недовольство и протесты».

За и против…

Нельзя не признать, что длящееся уже не один год противостояние между властями и собственниками гаражей носит характер острый и непримиримый. Люди в основном апеллируют к здравому смыслу, непростой ситуации с парковками, сложившимся традициям по их размещению, но закон суров и он, как правило, не на их стороне.

Слабым местом в защите прав владельцев гаражей нередко является отсутствие документов на недвижимое имущество. Как отметил юрист Алмаз Кучембаев, получить компенсацию в размере рыночной стоимости гаража при его сносе (демонтаже) можно лишь при наличии оформленных прав на него. «В случае отсутствия прав на гараж стоит иметь в виду, что в Москве собственник такого гаража сможет скорее всего рассчитывать только на компенсацию в рамках методики, определенной городом, а это не более 350 тыс. рублей», — отметил он.

Вместе с тем, только за 2022 год судами общей юрисдикции Москвы рассмотрено 1 224 дела в категории изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, по 1 187 делам судами были вынесены решения, взыскано компенсаций в размере около 331 млн рублей.

При этом, по оценке управляющего партнера Bolshakov & Partners Андрея Большакова, в последнее время судебных разбирательств владельцев гаражей как с городом, так и с девелоперами становится все меньше: «Девелоперы либо договариваются с владельцами о небольшой компенсации за снос гаражей, либо в редких случаях выселяют их с земельных участков в судебном порядке. Москва через Госинспекцию по недвижимости наладила механизм пресечения нецелевого использования земельных участков, в том числе для размещения гаражей». Объективности ради надо заметить, что эксперты отмечают необходимость своевременного оформления всех необходимых документов как непосредственно на гараж, так и на землю, тем более что сейчас такая возможность есть: с 1 сентября 2021 года вступил в силу закон о «гаражной амнистии», согласно которому гражданин, использующий гараж, построенный до 30 декабря 2004 года, в срок до 1 сентября 2026 года имеет право бесплатно получить в собственность находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположено сооружение. Для оформления права собственности требуется заявление в органы местного самоуправления.

Ресурс развития

В то же время не секрет, что площадки, занимаемые гаражами в крупных городах, привлекают и пристальное внимание девелоперов, архитекторов и урбанистов. Градостроители рассматривают такие территории как ресурс для развития и создания точек активности.

Например, главный архитектор Казани Ильсияр Тухватуллина рассказала о разработке целой концепции ревитализации гаражей в столице Татарстана. «Идет разговор с председателями гаражных кооперативов. Есть гаражи, которые пустуют и никак не задействованы, но имеются и такие, владельцы которых пользуются автомобилями, и в них отмечается активность. В связи с этим нужно провести аналитику, рассчитать пространство для инвестпроектов», — отметила она. В перспективе на территориях гаражных кооперативов предусматривается строительство различных социальных объектов, пунктов и центров обслуживания населения, где это возможно по нормативам, а также жилищное строительство. «При этом тем жителям, которые используют гаражи как парковку или место хранения вещей, будет предлагаться за полученные выкупные деньги место в современном паркинге или для кладовой», — подчеркнула Ильсияр Тухватуллина.

Однако такой диалог выстраивается далеко не в каждом регионе страны. Именно поэтому Клуб инвесторов Москвы выступил с инициативой о внесении изменений в Градостроительный кодекс по утверждению на федеральном уровне порядка осуществления денежной компенсации владельцам гаражей и методики ее определения. За образец, несмотря на всю неоднозначность столичного опыта, исполнительный директор объединения Владислав Преображенский предлагает взять московский опыт. «В столице сложилась практика выплаты денежной компенсации владельцам сносимых гаражей при освобождении территории. При этом правомерность и размер такой компенсации определяются по утвержденной методике. Изменения Градостроительного кодекса и предоставление права каждому региону утверждать свою методику позволят снизить финансовые расходы инвесторов при реализации проекта и будут способствовать сокращению сроков инвестиционно-строительного цикла», — подчеркнул он.

Стоит ли овчинка выделки?

На самом деле, однозначного ответа на этот вопрос нет: все зависит от качества земельного участка и перспектив его застройки. В этом плане гаражные кооперативы далеко не всегда выглядят привлекательным активом. В Москве, например, ГСК часто располагались на территориях, не предназначенных для строительства жилья — возле или под ЛЭП. Многие ГСК оформлены владельцами в собственность. Таким образом, эти площадки либо не пригодны для строительства жилья, либо их нельзя запросто забрать.

Управляющий партнер «АВЕРТА ГРУПП» Алексей Шаров отметил, что проекты редевелопмента гаражных территорий привлекательны только при комплексном развитии больших пространств. «Попытки применить локальное решение, построить, например, многоуровневый гараж, освободив таким образом большой земельный участок, редко давали прямую экономическую выгоду. Зачастую места размещения ГСК не позволяли создать на их месте девелоперский продукт, в рамках которого можно получить прибыль», — пояснил он.

Перспектива

Прогнозируя градостроительную ситуацию в столице, декан факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ Евгений Михайленко отмечает важность сохранения потенциала машиномест для территорий, занимаемых сегодня гаражами. «Если говорить про гаражные кооперативы, расположенные в зоне транспортных или энергетических объектов, то их ликвидация выглядит нецелесообразной. Можно было бы попробовать объединить усилия участников рынка, сформировав современные кластеры полного цикла», — отметил он. Например, заинтересованному бизнесу можно было бы приложить усилия и построить условный центр автомобильного обслуживания полного цикла рядом с существующими гаражами. Кстати, благодаря появлению на рынке такси крупных игроков отчасти это так уже и происходит. При этом очевидно, что использовать территорию кооператива вдоль забора линии метро или МЦК каким-либо иным образом вряд ли удастся.

Остается добавить, что, по оценке эксперта, территории компактного размещения гаражей, таких, например, как кооперативов «Наука» рядом с МГУ или «Дроздовка» у метро «Красногвардейская», требуют реновации с возведением замещающих многоуровневых паркингов.

Андрей Зайонц считает несвоевременным «крестовый поход» против индивидуальных гаражей прямо сейчас. «С массовым внедрением автопилотируемых автомобилей само понятие «гараж» через 5-10 лет должно исчезнуть, так как будет активно развиваться шеринг частных авто. Доставив вас до места работы, они смогут работать как такси и не будут простаивать. Очевидно, что индивидуальным гаражам как отдельным строениям не место в мегаполисе. Предусматривать строительство автостоянок внутри домов и офисов — тоже идея устаревшая, так как мотивирует людей использовать личный транспорт. Общепризнанный тренд — пользоваться в агломерации общественным транспортом», — прогнозирует эксперт.