Время перемен: в Сочи завершился форум MALLPIC 2.0
Даниил Соцков Стоит ли сравнивать форум MALLPIC, уже традиционно проводимый Союзом торговых центров (СТЦ) в Сочи, с каннскими MIPIM и MAPIC? И да, и нет. Наш MALLPIC собирает лучших российских экспертов и активно зовет представителей зарубежных стран, но еще не готов представлять масштабные проекты, формируя под них пул международных инвесторов, как это делают французские форумы. Впрочем, лиха беда начало. Ноябрьский MALLPIC 2.0 показал высокий градус дискуссии, оправданный оптимизм в развитии всех сегментов коммерческой недвижимости.
Так как организатором и идейным вдохновителем MALLPIC является СТЦ, определенный крен деловой программы был в сторону работы торговых центров (ТЦ), однако и остальные представители «комморки» не остались без внимания. В частности — склады.
Хранить стало практически негде
Склады — сегмент, напрямую связанный с торговлей и наиболее обласканный сегодня. В нем практически нулевая вакансия, и, как сообщили участники складской сессии MALLPIC 2.0, — «логистику любят банки».
Региональный директор Департамента индустриальной и складской недвижимости, партнер NF Group Константин Фомиченко поделился основными данными по рынку: «Сегодня в стране насчитывается 44,2 млн кв. метров качественных складских площадей, из которых 54% (24,1 млн кв. метров) приходится на Московский регион, 11% (4,8 млн) — на Санкт-Петербург и Ленинградскую область, 35% (15,3 млн) — на другие субъекты РФ. Причем вакантных площадей практически нет — 0,1% для московского рынка, 0,4% — для Петербурга, 0,6% — в среднем по регионам. При появлении свободных складов потенциальные арендаторы готовы подписывать договоры аренды буквально за сутки, даже несмотря на довольно высокие арендные ставки. Бывают случаи, когда владелец четыре раза за месяц поднимает ставки на одну и ту же площадь».
В свою очередь, начальник управления по работе с клиентами недвижимости, лидер отраслевой проектной команды «Коммерческая недвижимость» Сбербанка Арсен Оганджанян напомнил, что в последние три года основными генераторами спроса на склады были операторы розничной торговли и е-соmmerce. Только в этом году, по данным Константина Фомиченко, на них пришлась большая часть складских сделок в регионах (892 тыс. из 1,5 млн кв. метров), Санкт-Петербурге и Ленинградской области (422 тыс. из 603 тыс.) и значительная часть в Московском регионе (976 тыс. из 2,6 млн кв. метров). При этом ставка аренды уверенно движется к 9 тыс. рублей за «квадрат» в год.
И тенденция сохраняется. Так, в ближайшие годы, к примеру, онлайн-торговля, по мнению Арсена Оганджаняна, сохранит темпы роста выше, чем в офлайн-рознице. Доля e-commerce в обороте российской торговли достигла 13% и сохраняет потенциал для дальнейшего увеличения. Для эффективной логистики онлайнерам может потребоваться в два раза больше складских площадей по сравнению с традиционными ретейлерами.
Подтверждением этих слов стало сообщение на закрытом инвесткоктейле в рамках MALLPIC 2.0 о том, что девелоперская компания «Ориентир» построит фулфилмент-центр для Ozon в Санкт-Петербурге. Строительство на участке площадью 20 гектаров недалеко от Кольцевой автодороги будет завершено в III квартале 2024 года, после чего объект будет передан ретейлеру в аренду на 12 лет. Общая площадь хранения составит свыше 117 тыс. кв. метров. Сумма инвестиций в проект превысит 7,5 млрд рублей. По словам генерального директора «Ориентира» Андрея Постникова, новый объект позволит значительно усилить инфраструктуру компании Ozon в Северо-Западном регионе. Помимо девелопера и арендатора в сделке приняла участие платформа коллективных инвестиций PARUS Asset Management. Проект реализуется через ЗПИФ. После ввода в эксплуатацию центра его паи будут предложены частным инвесторам для покупки на Мосбирже.
Отдельного внимания на форуме удостоился формат Light Industrial (LI). Член совета директоров, руководитель Департамента по работе со складскими и производственными помещениями компании IBC Real Estate Евгений Бумагин рассказал, что в стройке сегодня находится 390 тыс. «LI-квадратов» и они будут сданы до конца 2024-го. В результате доля формата в общем объеме складов в Москве и Подмосковье составит более 4%. По мнению эксперта, в дальнейшем рынок будет развиваться в двух направлениях. Строительством LI-объектов займутся как профессиональные складские девелоперы, так и застройщики жилья, которым предоставляются льготы при строительстве мест приложения труда. Они-то и станут драйверами развития LI. Сегодня их доля в общем объеме строительства LI составляет 33% (127 тыс. кв. метров уже возводятся ФСК, А101, Capital Group). Такие компании, как «КРОСТ», «Самолет», «Гранель», Level Group и Ingrad, сейчас активно присматриваются к формату.
Бани, еда и спорт — магниты торгового трафика
Пандемия коронавируса, международные санкции, ограничение рынков, уход из России иностранных брендов, а также экономические сложности поставили собственников ТЦ в непростые условия. Не самым лучшим образом на посещаемости сказался и бурный рост маркетплейсов, онлайн-магазинов и сервисов доставки.
По прогнозам главы СТЦ Булата Шакирова, в ближайшие несколько лет около 10% ТЦ придется перестроить или снести. «Другие могут переделать в многофункциональные комплексы с жильем и магазинами, апарт-комплексы, склады. ТЦ, созданные на базе бывших производств, могут вернуться к первоначальным функциям», — отметил руководитель союза.
Участники форума выразили мнение, что вернуть трафик в ТЦ можно только через развлекательный сегмент — создав новую привычку развлечения. И здесь набор возможностей не так велик: индустрия питания, фитнес и салоны красоты, а также кино.
Одним из наиболее перспективных направлений с точки зрения генерации трафика выглядит сфера питания — фудкорты, фудхоллы, а также кафе, являющиеся обязательной частью успешного ТЦ. Более того, этот бизнес остается высокомаржинальным даже в сложившихся экономических условиях и привлекает как российских, так и зарубежных инвесторов. Так, директор по международному развитию сети Big Сhefs Абдурахман Озиавас рассказал, что турецкая ресторанная сеть ищет площадки для открытия своих первых заведений в России. «Мы изучаем российский рынок последние три-четыре года, — подчеркнул он. — Сейчас уже готовы выйти на него. Средняя площадь каждого ресторана составит 700 «квадратов», хотя локации пока окончательно не определены».
Помимо стандартных кафе набирает популярность и формат гастропространств. К середине следующего года сеть фуд-холлов Eat Market пополнится шестью площадками. Как уточнил генеральный директор управляющей компании «Маркет Лайнер» Максим Гуржий, это объекты, к примеру, в Пензе, Новосибирске, Подольске и Москве. «Самым крупным из планируемых к открытию станет столичный фуд-холл на Новорижском шоссе — его площадь составит свыше 8 тыс. кв. метров, здесь разместится более 50 различных корнеров, — отметил он. — Другим интересным объектом станет фуд-холл в Прокшино в Новой Москве, который реализуется в коллаборации с застройщиком А101. Мы займем 3,3 тыс. «квадратов» строящегося здесь бизнес-центра».
Не отстают от «едоков» и компании в сфере фитнеса. Известная сеть спортклубов DDX объявила о широкой экспансии в регионы. Только до конца этого года в разных городах России планируется открыть 10 центров, в том числе в Туле, Самаре и Сургуте. «Мы прорабатываем разные варианты и изучаем разные регионы для расширения сети, вплоть до Дальнего Востока. В 2024 году хотим запустить еще 50 фитнес-центров. Таким образом, количество точек нашей сети фактически удвоится», — пообещал директор по развитию DDX Владимир Курдин.
Однако настоящим открытием этой сферы эксперты считают проекты городских термальных комплексов. «Это направление в России очень перспективно: в ближайшие год-два можно ожидать появления порядка трех десятков новых объектов в разных регионах страны, — считает генеральный директор компании «Термопорт» (входит в ГК «Ташир») Кирилл Назаров. — Запрос на предоставление досуга такого рода велик, а предложений мало». Речь идет как об отдельно стоящих термах, так и размещенных в жилых комплексах (ЖК) и ТЦ. Открытие термальных комплексов в ЖК повышает их привлекательность среди потенциальных покупателей, а в ТЦ — генерирует дополнительный трафик посетителей.
В рамках форума был представлен проект одного из крупнейших на юге страны термальных комплексов. «Изначально в рамках крупного девелоперского проекта в Краснодаре помимо жилья и социальной инфраструктуры мы планировали построить ТЦ. Однако потом, учитывая востребованность торговых площадей и запрос населения на инфраструктуру оздоровления, приняли решение построить термальный курорт площадью 39 тыс. кв. метров», — сообщил руководитель отдела аренды и продаж коммерческой недвижимости компании DOGMA Александр Голиков. Строительство курорта начнется в следующем году и продлится около двух лет. В составе комплекса появятся открытые и закрытые бассейны, 42 бани и сауны, собственная искусственная река, водопад высотой семь метров, песчаный пляж, а также рестораны и кафе.
А вот у сегмента кинопроката сейчас не самые радужные перспективы: сказывается уход голливудского кино, создающий так называемую «летнюю яму» посещаемости и, соответственно, доходности. Сборы в кинотеатрах в этом году составят 34,2 млрд рублей, что, правда, на 44,5% больше, чем в 2022 году, но на 38% меньше, чем в 2019-м.
В связи с этим генеральный директор ComScore по России и СНГ Роман Исаев предостерег инвесторов от запуска новых проектов кинотеатров. «Существующего количества кинотеатров в стране вполне достаточно. Они покрывают весь запрос на кино, а учитывая санкции и сложившуюся экономическую ситуацию, открытие новых объектов сейчас нецелесообразно», — предупредил эксперт, приведя такую математику: инвестиции в кинотеатр на 4-6 залов сегодня составляют в среднем 140 млн рублей. При этом его прибыльность по сравнению с доковидными временами упала в разных сетях на 10-30%. Таким образом, многие из них уже сейчас балансируют на грани самоокупаемости или вообще работают в минус.
