Первичный рынок элитного и делюкс-класса Москвы: стагнация сменилась ростом спроса

Объем предложения на первичном рынке элитного и делюкс-класса Москвы вырос на 70%. Средневзвешенная цена кв. метра составила 1,82 млн рублей (+9,7% за год, +1% за квартал, +6,6% за полгода). Такие данные «Стройгазете» предоставили в компании «Метриум».

На рынке высокобюджетной недвижимости по итогам 2023 года находилось 67 проектов, из них 39 проектов относятся к элитному классу, а 28 – к классу делюкс. По данным «Метриум», суммарный объем предложения на конец декабря 2023 года составил 1,26 тыс. лотов (+4,1% за год), из них 52% приходится на квартиры и 48% – на апартаменты. По итогам года количество экспонируемых лотов класса делюкс составило 531 шт., что на 70% выше, чем в декабре 2022 года. Более того, по нескольким высокобюджетным проектам информация по объему экспозиции не учитывается в статистике, так как по данным проектам девелоперы предоставляют информацию исключительно по запросу.

Динамика объема предложения на первичном рынке высокобюджетного сегмента по кварталам, количество лотов

Элитный класс

Источник: Метриум

Делюкс-класс

Источник: Метриум

В 2023 году на рынок было выведено 20 проектов, один из которых находятся на стадии бронирования. За год на рынок вышло 9 проектов элитного класса и 11 проектов делюкс-класса. Количество выведенных на рынок проектов высокобюджетного сегмента превышает показатель 2022 года в два раза.

Новые проекты на первичном рынке высокобюджетного сегмента в 2023 г.

Источник: Метриум

В структуре предложения элитного класса Пресненский район сохраняет количественное преимущество (17,7%, -3,6 п.п.). В Мещанском районе произошел заметный прирост предложения за счет вышедших на рынок проектов Forum, «Дом Франка», «TITIL на Трубной».
В структуре экспозиции класса делюкс на Якиманку приходится 32,3% продолжений (-10,1 п.п.). За 2023 год значительно вырос объем предложения в Тверском районе, где в 2023 году в реализацию вышли «Камергер» и Nicole. По проектной площади Nicole является самым объемным проектом класса делюкс. С учетом всей проектной площади проекта Тверской район мог бы стать лидером по объему предложения.

Структура предложения на первичном рынке высокобюджетного сегмента по районам г. Москвы, количество лотов

Элитный класс

Источник: Метриум

Делюкс класс

Источник: Метриум

В распределении по стадии строительной готовности в элитном классе за год не произошло значительных изменений. Корпуса на стадии отделки занимают максимальную долю предложения (35,4%, -6,7 п.п.). В делюкс-классе произошли изменения в долевом соотношении предложений по стадии строительной готовности за счет выхода на рынок новых проектов. Сокращение доли предложения в корпусах на этапе монтажа этажей (37,1%, -28,3 п.п.) обусловлено новыми объемами квартир и апартаментов в корпусах на начальным этапе строительства. Количественный показатель предложений в корпусах па стадии монтажа этажей за год не изменился.

В разрезе диапазонов площадей в элитном классе за год выросла доля предложений до 100 кв. м (39%, +5,7 п.п.). В делюкс классе наибольший объем предложения составляют лоты от 100 до 150 кв. м. (29,5%, +5,9 п.п.). На рынке предложения как элитного, так и делюкс классов наблюдается тенденция к сокращению площади.
Средняя площадь предложений элитного класса по итогам 2023 года составила 132,7 кв. м, что на 11,2% ниже, чем в декабре 2022 года. Сокращение площади отмечено как у квартир (-14,9%), так у апартаментов (-9,6%). В новостройках делюкс-класса средняя площадью за год сократилась на 2,8% и составила 175 кв. м.

В декабре 2023 года в элитном классе объемы предложения с отделкой (42,4%, +3,4 п.п.) и без отделки (43,5%, 4,7 п.п.) практически идентичны. В классе делюкс наибольшая доля приходится на квартиры и апартаменты без отделки (70,6%, -10,3 п.п.). В целом в высокобюджетном сегменте наибольшую долю составляют предложения без отделки (54,9%, без изменений за год).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в высокобюджетных проектах к концу декабря 2023 года составила 1,82 млн руб. (+9,7% за год, +1% за квартал, +6,6% за полгода). Рост средневзвешенной цены по сегменту обусловлен ростом доли предложений делюкс класса. Однако отдельно в делюкс (-3,4%) и элитном классе (-1,4%) за год отмечено незначительное сокращение средней цены, что может быть обусловлено изменениями в структуре экспозиции.

Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке высокобюджетного сегмента по кварталам, руб. за кв. м

Источник: Метриум

В то время как средняя площадь предложений высокобюджетного сегмента сократилась на 4,3%, средний бюджет предложения по сегменту вырос на 5% и составил 273,4 млн рублей. Рост средней цены в помещениях с большей площадью объясняется эксклюзивностью таких лотов.

Рейтинг самых доступных предложений квартир высокобюджетного сегмента в декабре 2023 года:

– «Бадаевский»: квартира с одной спальней площадью 49,2 кв. м за 50,4 млн руб.;
– «TITUL на Серебрянической»: квартира с одной спальней площадью 49,2 кв. м за 50,8 млн руб.;
– Eleven 11: квартира с одной спальней площадью 68 кв. м за 68,1 млн руб.

Рейтинг самых доступных предложений апартаментов высокобюджетного сегмента в декабре 2023 года:

– RUNOVSKY 14: студия площадью 26 кв. м за 24,4 млн руб.;
– CULT: студия площадью 26,9 кв. м за 28,5 млн руб.;
– Roza Rossa: студия площадью 31,8 кв. м за 31,2 млн руб.

Рейтинг самых дорогих предложений высокобюджетного сегмента в декабре 2023 года:

– Carre Blanc: пентхаус площадью 805,3 кв. м за 3,2 млрд руб.;
– «Обыденский №1»: пентхаус площадью 428 кв. м за 2,2 млрд руб.;
– «Лаврушинский»: пентхаус площадью 459,4 кв. м за 1,9 млрд руб.

В 2023 году на рынке высокобюджетной недвижимости было зарегистрировано 396 ДДУ, что на 1,4% меньше, чем в 2022 году. Суммарная площадь реализованных помещений высокобюджетного сегмента составила 54,5 тыс. кв. м, что больше, чем в 2022 году на 7,5%. Средний метраж ДДУ в 2023 году составил 137,7 кв. м (+9,2% за год).

Количество сделок по ДДУ на первичном рынке высокобюджетного сегмента по годам, шт.

Источник: Метриум

В динамике спроса по округам увеличилась доля района Хамовники (24%, +10 п.п.), где 40% сделок (38 ДДУ) приходится на проект «Дом XXII». Значительное сокращение доли сделок по ДДУ отмечено в Пресненской районе (9%, -21 п.п.). В 2022 году 87% сделок (120 ДДУ) в Пресненском районе было зарегистрировано в элитном проекте Lucky. В в 2023 году по проекту отмечено всего 34 сделки ДДУ, а сам проект является практически распроданным.

Основные тенденции в 2023 году

«В 2023 году на рынке недвижимости высокобюджетного сегмента наблюдается стагнация объема предложения относительно декабря 2022 года, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Однако произошли изменения в структуре предложения: к декабрю 2023 года количество предлагаемых на рынке помещений делюкс-класса выросла на 70%, что отразилось на средневзвешенной цене предложения квадратного метра по сегменту. В элитном и делюкс классах по отдельности средняя цена квадратного метра стагнировала на протяжении года и по итогам 2023 года относительно декабря 2022 года значительно не изменилась.
В 2023 году в высокобюджетных новостройках наблюдается тенденция к уменьшению средней площади помещений (-4,3% за год).

За год на рынок вышло 20 проект элитного и делюкс-класса, что в два раза больше, чем в 2022 году.

Объем спроса на новостройки элит и делюкс класса в 2023 году не уступает показателям 2022 года. За 2023 год квадратных метров было продано на 7,5% больше, чем в 2022 году.

С 2022 года наблюдается существенное сокращение спроса на высокобюджетные жилые объекты, вызванное эмиграцией потенциальных покупателей в связи с макроэкономическими и политическими факторами. Однако в 2023 году отмечается возврат клиентов из-за рубежа на российский рынок. Потенциальные покупатели, ранее рассматривавшие приобретение недвижимости за рубежом и инвестирующие туда, в настоящее время возвращаются и приобретают жилье в России.

За последнюю треть года на рынке высокобюджетных новостроек было зафиксировано 56,3% всех сделок за год. Доля ипотечных сделок по месяцам начиная с августа 2023 года не превышала 16%.

Спрос в 2024 году будет в большей степени зависеть от макроэкономических и политических факторов».