В поисках баланса: собственникам жилья, управляющим компаниям и регулирующим органам предстоит выработать более эффективные формы взаимодействия при управлении МКД
urbaneconomics.ru На прошлой неделе в Москве состоялся V Всероссийский форум в сфере ЖКХ «Управление многоквартирными домами — векторы развития». В течение двух дней его работы представители федеральных и региональных органов власти, руководители компаний из сферы ЖКХ, профильные эксперты обсудили итоги десятилетнего периода функционирования действующей модели управления многоквартирными домами (МКД). По итогам состоявшихся дискуссий были сформулированы предложения по совершенствованию жилищного законодательства и меры, которые повысят заинтересованность управляющих компаний (УК) в повышении качества своей работы.
Сенатор РФ Александр Высокинский, открывая мероприятие, подчеркнул, что необходимо честно обсудить экономические балансы в сфере управления многоквартирными домами, иначе УК всегда будут «крайними», а это неизбежно приведет к росту негативных настроений у людей.
С этим мнением согласилась Ирина Булгакова, председатель Экспертного совета по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ. По ее оценке, сбалансированность между требованиями к управляющим компаниям и их возможностями, их ресурсами — главное, на чем сегодня надо сосредоточиться. Она также отметила, что в разных регионах страны есть примеры успешно работающих УК, и данный форум позволит субъектам РФ заимствовать друг у друга лучшие практики, а Экспертному совету — понять, какие инициативы и предложения должны быть законодательно урегулированы.
В своем обращении к собравшимся глава Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов подчеркнул, что сегодняшняя деятельность возглавляемого им органа практически полностью посвящена ревизии и модернизации законодательства в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг и управления жильем. Среди основных задач, которые решают парламентарии, он прежде всего выделил вопрос восстановления учета состояния МКД. Так, уже одобрены в первом чтении два законопроекта. Первый касается вопросов технического обследования МКД, и его нормы предусматривают возврат к централизованному учету состояния жилого сектора. Это позволит экономнее расходовать средства региональных фондов капремонта и направлять их на действительно необходимые работы. Обсуждают сегодня депутаты и то, какие механизмы повысят прозрачность рынка управления МКД и обеспечат защиту работающих на нем добросовестных управляющих организаций (УО). Еще один важный вопрос — вывод на проектную мощность ГИС ЖКХ. «Эта система наконец-то должна стать удобной и эффективной как для участников рынка, так и для жителей», — сказал Сергей Пахомов.
По его мнению, комфорт и безопасные условия жителей домов в первую очередь зависят от уровня квалификации руководителей и персонала УО. Соответственно, в сферу управления МКД должны приходить люди подготовленные и обладающие необходимыми для такой работы знаниями. «Но не менее важна и роль государственных органов жилконтроля, специфика деятельности которых требует отдельного правового регулирования. В настоящее время деятельность по регуляторному обеспечению этой сферы активно ведется депутатами в тесном сотрудничестве с Минстроем России», — рассказал парламентарий.
В своем выступлении председатель Комиссии ОП Москвы по экономике, бюджету и перспективному развитию города Надежда Косарева также остановилась на проблемах законодательного регулирования правоотношений, возникающих в процессе управления жилым фондом и, прежде всего, многоквартирными домами, на которые приходится большая его часть. В последние 10 лет превалировали тенденции, приведшие к некоторому ужесточению административного контроля за состоянием МКД, в ответ на жалобы жителей было введено лицензирование деятельности УК. Также стала очевидной проблема масштабного недофинансирования жилого фонда. Но сегодня надо двигаться дальше, поэтому нужно определиться и решить, какие именно изменения в федеральном регулировании необходимы. Один из выводов — лицензирование деятельности УО свою функцию выполнило. Институт лицензирования, введенный как временный, позволил преобразовать рынок управляющих организаций, однако сегодня он перестал отвечать современным запросам, и в этом с Надеждой Косаревой согласилось большинство участников форума. Соответственно, все более актуален вопрос перехода от лицензирования к саморегулированию в сфере управления МКД.
Параллельно с этим следует осваивать рыночную модель управления МКД, что позволит обеспечить баланс экономических интересов собственников и бизнеса. Один из вариантов такой модели представила в своей презентации директор направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт управления города» Ирина Генцлер. В основу модели положено обособление на отдельном счете платежей собственников помещений в МКД, направляемых на управление, содержание и текущий ремонт их общего имущества, то есть создается своего рода «фонд содержания дома». По мнению эксперта, такая модель повысит ответственность собственников помещений за состояние принадлежащего им общего имущества. Заодно это обеспечит баланс интересов всех сторон и простимулирует более рыночное поведение УО (заставит их четче декларировать цены на свои услуги и работать на достижение результата).
В свою очередь, депутат Госдумы Галина Хованская напомнила, что истоки многих нынешних сложностей связаны с тем, что в свое время был создан класс нищих собственников жилья. И то, что он существует в таком виде, — это проблема номер один. К тому же в доме может сосуществовать несколько категорий жильцов: кроме собственников там могут проживать люди, так и не приватизировавшие жилье. Это очень мешает эффективному управлению. Но даже когда в доме проживают только собственники, но их сотни, как в домах-человейниках, то выяснить их мнение по какому-либо вопросу практически невозможно. Напротив, в наемных домах и зданиях, управляемых ЖСК, управленческие вопросы решаются намного проще, так как в них можно проводить не собрания жильцов, а конференции. В Госдуму уже вносился законопроект о возможности проведения конференций и в домах, где есть товарищества собственников жилья (ТСЖ), но на него был получен отрицательный отзыв правительства. Однако необходимо возобновить работу над законодательным решением такого вопроса, считает Галина Хованская. Минюст, по ее словам, уже обещал поддержать этот законопроект. Если он будет принят, то удастся полностью избавиться от массовой подделки протоколов собраний жильцов в МКД.
Впрочем, у Ирины Булгаковой немного другой взгляд на эту проблему. Она предложила выделить вопросы, которые решаются квалифицированным большинством собственников. Их должно быть «очень немного, и их нельзя будет делегировать». А решение остальных вопросов собственники смогут делегировать, например, Совету многоквартирного дома или председателю ЖСК. Конкретные решения по этому вопросу не предрешены. Но практически все участники форума согласились, что необходимо упростить процедуру принятия решения общим собранием собственников в многоквартирном доме. Это не изменит кардинально ситуацию, но поможет улучшить управление жилфондом.
В своем выступлении первый заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Павел Качкаев призвал реформировать систему расчетов за жилищно-коммунальные услуги. Также он считает, что нужно уходить от полного авансирования работ по текущему ремонту и переходить к оплате по факту проведения таких работ. Плюс в квитанциях оплата текущего ремонта должна быть выделена из строки «Содержание жилого помещения». Кроме того, как и предусмотрено утвержденной «Стратегией развития строительной отрасли и ЖКХ РФ», нужно вводить единые стандарты по управлению многоквартирными домами с методическими рекомендациями по минимальной ставке платы за содержание общего имущества.
В то же время Ирина Булгакова не исключила, что целесообразно ввести разные категории обслуживания МКД — например, по высшему разряду, с меньшим и с минимальным количеством работ. «По этому вопросу идут дискуссии, и пока неясно, каким будет решение», — сказала она.
Эти и другие предложения участников форума были сведены в резолюцию, которую отправили на рассмотрение в правительство РФ, Минстрой России и Госдуму.
Вера МОСКВИНА, председатель Комиссии по реализации программы «Мой район» и комплексному развитию города Общественной палаты Москвы:
«Сегодня объем обязанностей управляющих компаний постоянно увеличивается и не обеспечен финансово. Помочь изменить систему могут совмещение функций управления, содержания и текущего ремонта общего имущества в МКД в одной организации, преобладание компаний среднего и крупного бизнеса с тенденцией укрупнения, развитие рынка и конкуренции, а также создание государственно-частной системы управления МКД крупными организациями»
