Офисные перспективы: что сейчас важно для арендодателя и арендатора

/FOTODOM

Мария ЗИМИНА, партнер NF Group:

В целом московский рынок офисной недвижимости, и особенно проекты класса А, пережили прошлый год гораздо лучше, чем мы могли предположить. Тем не менее, еще есть над чем работать, и на рынке очень много нюансов. Поэтому каждый раз, когда мы делаем прогнозы на конец года, нужно учитывать, что тренды очень разные и сойтись они могут тоже по-разному.

Было…

По итогам I квартала мы видим небольшой объем ввода (всего 26,9 тыс. кв. метров), однако это уже вдвое превышает аналогичный прошлогодний показатель (13,4 тыс. кв. метров). При этом сейчас на рынок аренды вышло всего 19% от нового ввода (5 тыс. «квадратов»). Этот тренд также был заметен в 2022 году, когда в спекулятивное предложение (свободными к аренде/продаже) вышло всего 26% от общего годового объема (341 тыс. кв. метров).

Доля свободных офисных площадей продолжает расти, при этом класс B и сегмент премиальных объектов больше испытывают влияние кризиса, чем «представители» класса А.

Запрашиваемые ставки аренды в А-офисах находятся примерно на том же уровне, что и в начале прошлого года. Более того, сейчас даже растет разница между декларируемыми и достижимыми показателями арендных ставок.

Основной спрос на офисные помещения формируют компании производственного сектора (25,3% от общего объема), ТМТ-сектора (технологии/медиа/телекоммуникации — 19,1%) и торговли (19,1%). Стоит отметить, что и годом ранее они лидировали в структуре спроса.

Если посмотреть на соотношение арендаторов среди российских и иностранных компаний, то можно сказать, что еще до 2014 года количество «западников» начало снижаться. В 2014 году после изменения долларовой составляющей их стало меньше, а сейчас и вовсе осталось на минимальном уровне. Так, на текущий момент соотношение сделок с зарубежными и российскими арендаторами — 13% против 87%.

…будет

По нашим прогнозам, при стабильном развитии ситуации в офисах самого «ходового» класса А до конца года вакансия снизится до 11-12%, а годовые ставки аренды вырастут до 26-27 тыс. рублей за «квадрат» (без учета OPEX и НДС).

Тем не менее, на сегодняшний день есть признаки неопределенности, и в случае усиления негативных тенденций показатель свободных офисных площадей может вырасти в течение года до 14% в классе А, а ставок — снизиться до средних 25 тыс.

Что касается ввода, то на 2023 год было заявлено более 500 тыс. кв. метров новой офисной недвижимости, однако сейчас мы понимаем, что планы по строительству и вводу в эксплуатацию могут быть скорректированы в зависимости от влияния внешних и внутренних факторов.

Сегодня арендатор стремится найти современное комфортное пространство, которое в том числе будет привлекать новых сотрудников и делать счастливыми тех, кто уже работает в компании, а также интересуется экономикой и поиском оптимальных решений для бизнеса. Для многих становятся важными гибкость и сроки договора, поскольку невозможно прогнозировать ситуацию на три-четыре года вперед. В том числе поэтому популярностью пользуются помещения ушедших иностранных компаний, сдаваемые в субаренду: заложенная ими эргономичность пространства тоже зачастую имеет большое значение.

Компании, находящиеся в поиске офиса, изучают арендодателя, сколько у него арендованных помещений, какая инфляция, индексация и т. д. Девелоперы, в свою очередь, заботятся о сохранении минимальной доли вакантных площадей в своих объектах, думают над тем, как показывать высокую эффективность по сравнению с другими предложениями на рынке и управлять финансовыми показателями и заемными средствами.

Таким образом, начало текущего года прошло в соответствии с ожиданиями конца 2022-го: рост доли вакантных помещений продолжился невысокими темпами, при этом на рынке отмечалась достаточно высокая оживленность, реализовывались крупные сделки. Тем не менее, возросшая активность в сегменте и тот факт, что основной пик выхода иностранных арендаторов пришелся на прошлый год, позволяют говорить о замедлении роста доли незаполненных офисов и о большом количестве сделок на рынке.