Три сценария: что ждет рынок жилья после отмены льготной ипотеки
Plus Development Изменение правил ипотечных программ с господдержкой стало одной из главных тенденций конца 2023 года, которая оказала существенное влияние на весь рынок. В частности, замедлился рост цен на новостройки, на вторичном рынке жилья выросло количество альтернативных сделок, резко вырос спрос на съемные квартиры. Эксперты задаются сегодня одним вопросом: что ждет рынок недвижимости после отмены льготной ипотеки. Своим видением ситуации со «Стройгазетой» поделилась коммерческий директор Plus Development Елена Тарасова.
Для покупателей жилья одним из значимых нововведений стало увеличение первоначального взноса по программе льготной ипотеки до 30% и сокращение максимальной суммы кредита до 6 млн рублей. В результате, чтобы купить просторную квартиру в Московском регионе, скорее всего, придется увеличить первоначальный взнос до 60-70% или брать кредит уже по рыночной ставке – а это на сегодняшний день не менее 16-17%.
Что касается девелоперов, то и они столкнулись с дополнительной финансовой нагрузкой: многие банки для сохранения текущих ставок по госпрограммам с января 2024 года ввели комиссию с застройщиков в размере до 10% от суммы каждого выданного кредита.
И дальнейшее развитие ситуации напрямую зависит от условий кредитования. На данный момент срок действия льготной ипотеки ограничен 1 июля 2024 года. Со второй половины года на рынке могут остаться «адресные» программы. При этом опыт предыдущих лет показывает, что может быть принято решение и о продлении ипотеки, которая существует сейчас. Но есть вероятность, что субсидированная ипотека вообще прекратит свое существование.
В первом случае драйвером спроса на первичном рынке жилья станет семейная ипотека, а также специальные «региональные» и «профессиональные» программы – дальневосточная, IT-ипотека и другие, которые могут появиться для поддержки тех или иных категорий граждан. При этом спрос на данные программы будет ограничен самой численностью этих целевых групп. Например, количество покупателей, удовлетворяющих условиям семейной ипотеки (первый ребенок или последующие дети должны родиться с 1 января 2018 по 31 декабря 2023 года) уже не может увеличиться. А региональные программы предназначены для отдельных областей. Все это приведет к некоторому снижению спроса в целом и перераспределению его на вторичный рынок. Однако никакого обвала на рынке не будет.
Продление ипотеки в существующем виде создаст предпосылки для накопления отложенного спроса, который, скорее всего, выйдет на рынок в сентябре-октябре.
Отказ от любых субсидированных ипотечных программ, в свою очередь, станет испытанием для рынка. Девелоперы столкнутся с существенным проседанием спроса при сохранении или даже росте себестоимости. Покупатели будут рассматривать более дешевые квартиры на вторичном рынке, что, в свою очередь, может привести к росту цен в этом сегменте.
Поэтому застройщики будут сами стараться удержать спрос без изменения стоимости квадратного метра, предлагая отдельные акции на разные виды квартир, скидки при полной оплате и другие бонусы. При этом сокращение спроса приведет к усилению конкуренции среди проектов, и на первый план выйдет качество жилых комплексов и их соответствие ожиданиям потребителей. Помимо этого, на рынок, скорее всего, вернутся «программы от застройщиков». Однако, это уже будут не «околонулевые» ипотеки, а программы рассрочки, трейд-ин и другие инструменты, делающие покупку более доступной.
