Эксперты системы «Гарант» отвечают на вопросы

Консультации по вопросам земельного права и строительству необходимы всем игрокам рынка недвижимости. Юридическая помощь обязательным атрибутом любых действий как физических, так и юридических лиц, в этой сфере. Эксперты системы «Гарант» подготовили для «Строительной газеты» реальные кейсы из юридической практики.

Может ли наследник участника договора долевого строительства, умершего до исполнения обязательств застройщика по передаче объекта завершенного строительства, расторгнуть договор ДДУ и вернуть денежные средства, внесенные на эскроу-счет?

Наследник участника долевого строительства может расторгнуть договор по соглашению с застройщиком. При недостижении согласия на расторжение договора он может быть расторгнут на основании решения суда.

Ответ подготовил эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Елена Ложечникова

За счет бюджетных средств Республики Мордовия были построены сети электроснабжения мощностью 10 кВ (воздушные). Сети расположены в пределах нескольких земельных участков (государственной и частной собственности, в т.ч. земли ИЖС и др. (от сетей идет электроснабжение построек, расположенных на частных земельных участках)). Возможна ли постановка на кадастровый учет и регистрация права субъекта на данные сети без разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, оформления прав на земельные участки, на основании только технического плана, принимая во внимание постановление Правительства РФ от 03.12.2014 N 1300 и Закон Республики Мордовия от 10.03.2015 N 7-З «Об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории «? Какие предусмотренные законодательством документы необходимы для регистрации права собственности республики на такой объект?

Для регистрации права собственности на сети электроснабжения мощностью 10 кВ необходимы технический план и правоустанавливающие документы на земельные участки. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в этом случае не предоставляется, поскольку указанные сети электроснабжения разрешено возводить без разрешения на строительство.

Ответ подготовил эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Елена Ермакова

Банк в рамках дела о банкротстве застройщика подал заявление о переходе права в реестре требований о передаче жилого помещения и в реестре денежных требований по неустойке, штрафу в силу Закона о защите прав потребителей и компенсации морального вреда. Первоначальные кредиторы — физические лица, участники строительства, чьи требования в ходе банкротства уже были включены в реестр, до подачи банком ходатайства о правопреемстве.
В ходе конкурсного производства права на земельный участок были переданы новому застройщику. Суд первой инстанции удовлетворил требования банка о процессуальном правопреемстве в полном объеме. Кредиторами же были подана апелляционная жалоба, а затем кассационная жалоба — судебные акты нижестоящих судов были отменены и дело возвращено в суд первой инстанции на новое рассмотрение. В своем постановлении кассационный суд указал, что юридическое лицо не может быть признано участником строительства и не может требовать от застройщика (его правопреемника) исполнения требования в натуральном виде, а также указал на отсутствие материально-правовых оснований для перехода прав в пользу банка в части компенсации морального вреда и штрафа.

После возврата дела в суд первой инстанции банк уточнил требования, отметив, что теперь он является стороной ДДУ (договор долевого участия в строительстве), а значит, имеет право на включение в реестр требования в размере цены ДДУ и неустойки, при этом является залоговым кредитором.

При этом в ходе исполнительного производства (по решению районного суда о взыскании задолженности по кредитному договору и обращению взыскания на права требования, вытекающие из ДДУ) банку, как взыскателю, передано нереализованное имущество — право требования передачи жилого помещения, но по цене, уменьшенной на 15% от первоначальной, указанной районным судом для публичных торгов (в связи с признанием торгов несостоявшимися).

Таким образом, по решению районного суда задолженность физических лиц перед банком составляет 3,9 млн рублей, судом указана цена для торгов 3,7 млн рублей, право требования передано по цене 3,145 млн рублей, а теперь банк просит включить в реестр требования на 5 млн рублей (цена ДДУ) плюс неустойку в размере 2 млн рублей.
Требование банка в размере основного долга должно быть включено в четвертую очередь, но если он не может быть участником строительства в силу закона, то является ли он залоговым кредитором?

Если банк просит включить в реестр требований сумму 5 млн рублей основного долга, при этом задолженность изначальных кредиторов перед ним по решению районного суда меньше этой суммы, то должен ли он передать дольщикам разницу?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
1. В связи с передачей имущества и обязательств застройщика приобретателю отсутствуют основания для процессуального правопреемства по требованию к застройщику-банкроту.
2. Полагаем, что требования банка подлежат удовлетворению за счет оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов, имущества должника.
3. Размер требования банка определяется ценой договора долевого участия в строительстве, а не суммой приобретения прав требования.
4. Отсутствуют основания для признания требований банка обеспеченных залогом.

Ответ подготовил: эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Елена Ложечникова

Вправе ли государственный заказчик (по Закону N 44-ФЗ) по объекту строительства или реконструкции капитального строения самостоятельно проводить строительный контроль без привлечения специализированной организации? При этом должен ли заказчик быть членом саморегулируемой организации? В случае заключения между государственным заказчиком и исполнителем договора о строительном контроле вправе ли заказчик также самостоятельно осуществлять строительный контроль?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Государственный заказчик вправе осуществлять строительный контроль собственными силами при наличии членства в соответствующей саморегулируемой организации, за исключением случаев, предусмотренных законом. Осуществление строительного контроля со стороны застройщика наряду с привлеченным для этого третьим лицом, по нашему мнению, не соответствует градостроительному законодательству и может быть расценено как необоснованное расходование денежных средств.

Ответ подготовил эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Елена Ермакова

Между двумя частными коммерческими организациями заключен договор строительного подряда. У подрядчика возник спор с заказчиком. Суть вопроса — сформирована смета на временные здания и сооружения (ВЗиС). К итогу сметы применено снижение 15% на возврат стоимости материалов, полученных при разборке ВЗиС. Заказчик, помимо возврата 15% от всей суммы сметы, требует дополнительно к материалам применить коэффициент на оборачиваемость материалов с К = от 0,2 до 0,33. В приказах N 421 и 332 Минстрой РФ об этом не говорится, только 15%.
Прав ли заказчик? Какова судебная практика по данному вопросу?

В настоящее время порядок определения стоимости строительных работ, выполняемых по договору подряда, заключенному между двумя коммерческими организациями, в том числе применения различных индексов, коэффициентов, законодательством не урегулирован.

Ответ подготовил эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Елена Ермакова

Если срочный трудовой договор заключается на время строительства определенного объекта, какие документы нужно прикладывать к договору при расторжении договора? Нужно ли прикладывать документы, подтверждающие завершение строительства? Какое основание для расторжения договора?

Одним из оснований для заключения срочного трудового договора с работниками является абзац восьмой части первой ст. 59 ТК РФ, согласно которому указанный договор может заключаться с лицами, принимаемыми для выполнения заведомо определенной работы в случаях, когда ее завершение не может быть определено конкретной датой.

Отметим, что трудовое законодательство не раскрывает понятия заведомо определенной работы, указанной в абзаце восьмом части первой ст. 59 ТК РФ. Это понятие можно трактовать и как заведомо определенный объем работы для конкретного сотрудника, с которым заключается трудовой договор, и как заведомо определенный объем работы, имеющийся у работодателя, который будет выполняться силами нескольких работников. То есть по данному основанию трудовой договор заключается на какое-то время, когда существует потребность работодателя в выполнении какого-то заранее известного определенного объема работ, причем, на наш взгляд, выполнение этого объема работ носит разовый характер.

Трудовой договор, заключенный на время выполнения определенной работы, прекращается по завершении этой работы (часть вторая ст. 79 ТК РФ). Трудовое законодательство не требует при увольнении работника в связи с истечением срока действия трудового договора, заключенного по указанному в абзаце восьмом части первой ст. 59 ТК РФ основанию, прикладывать к трудовому договору или к приказу об увольнении какие-либо документы, которые подтверждают факт окончания работ. Достаточным будет выполнить требование закона о предупреждении работника в письменной форме о прекращении трудового договора в связи с истечением срока его действия не менее чем за три календарных дня до увольнения (часть первая ст. 79 ТК РФ).

Вместе с тем работодателю следует располагать подтверждением того, что работы, для выполнения которых был принят работник, действительно завершены (смотрите ответ на вопрос, размещенный на информационном портале «Онлайнинспекция.РФ»). Документами, которыми этот факт может подтверждаться, могут быть: акт приема выполненных работ, акт приема законченного строительством объекта по форме N КС-11, утвержденной постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 N 100, и др. Конкретный перечень таких документов трудовым законодательством не установлен. У работодателя нет обязанности знакомить работников с этими документами при их увольнении, однако работодатель может ссылаться на такие документы для обоснования правомерности увольнения работников в случае возникновения трудового спора (смотрите, например, решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 24.10.2022 по делу N 2-2969/2022, решение Туапсинского районного суда Краснодарского края от 22.04.2021 по делу N 2-538/2021, определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 09.09.2019 по делу N 33-12604/2019, определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16.07.2019 по делу N 33-25473/2019).

Ответ подготовил эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Виктория Комарова

1. Разрешено ли строительство линии электропередачи в зоне подтопления?
2. Есть ли судебная практика, в которой ПАО «Россети» отказало в заключении договора технологического присоединения в одностороннем порядке в связи с невозможностью строительства линии электропередачи в связи с нахождением земельного участка в зоне подтопления?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
1. Строительство линий электропередачи в границах зон подтопления возможно, но с обеспечением сооружениями и (или) методами инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод, а также с согласованием трассы прохождения линии электропередачи с третьими лицами.
2. Если сетевой организацией будут представлены доказательства, однозначно свидетельствующие о невозможности исполнения технологического присоединения объекта заявителя, то суд может расторгнуть такой договор.

Ответ подготовил эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Евгения Жуйко

Индивидуальный предприниматель планирует продать земельный участок и расположенный на нем дом физическому лицу. Деятельность индивидуального предпринимателя — строительство и продажа домов и участков, имеются соответствующие коды ОКВЭД.
Какой налог с полученного дохода должен будет уплатить индивидуальный предприниматель?

Отвечая на вопрос, следует принимать во внимание назначение используемого и в дальнейшем реализуемого имущества. Если объекты недвижимости по своему хозяйственному назначению не применяются для удовлетворения личных или семейных потребностей, а предназначены для ведения предпринимательской деятельности, то есть для извлечения прибыли, то доходы от их продажи подлежат налогообложению в рамках УСН.

Например, в недавнем письме Минфина России от 18.08.2022 N 03-11-11/80782 «Об УСН и НДФЛ при продаже недвижимого имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности» (ознакомиться можно в сети Интернет) об этом сказано так: В случае если индивидуальный предприниматель осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Вместе с тем если имущество реализуется вне рамок осуществления предпринимательской деятельности, то к доходу от продажи указанного имущества применяются положения главы 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.

Такие же разъяснения даны в письмах Минфина России от 22.12.2020 N 03-11-11/112445, от 28.04.2020 N 03-04-05/34415, от 24.04.2020 N 03-04-05/33262, от 09.09.2020 N 03-11-11/79032.
Суды в основном разделяют позицию налоговых органов (определения Верховного Суда РФ от 22.06.2022 N 310-ЭС22-9248, от 18.10.2021 N 310-ЭС21-18105, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 06.04.2022 N Ф10-890/22 по делу N А35-8063/2020).

Ответ подготовила эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Наталья Мозалева

В 2022 году арбитражным судом вынесено решение об отказе в удовлетворении требования о сносе самовольного строительства в связи с истечением срока исковой давности, однако по тексту решения суд признал объект самовольным строительством.
Правомерно ли в данной ситуации решение суда об отказе?

Мы не можем однозначно оценивать правомерность решения суда или прогнозировать перспективу его обжалования, но сообщаем следующее, что может оказаться полезным.
На требование о сносе самовольной постройки распространяется общий срок исковой давности, и он составляет три года (ст. 196 ГК РФ). Исключением из этого правила является требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (п. 22 постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22, п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ N 143). На него срок исковой давности не распространяется вовсе.
Отметим, что срок исковой давности — это срок для защиты субъективного права (постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 (пункт 1)), а не срок существования самого права. Поэтому суды и отказывают в защите нарушенного права при истечении срока исковой давности, хотя нарушение законного права и имело место.
В рассматриваемой же ситуации, по нашему мнению, стоит обратить внимание на ст. 304 ГК РФ — собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (так называемый негаторный иск). В этом случае исковая давность не распространяется на негаторные требования собственника (иного владельца) — то есть требования об устранении препятствий в пользовании своим субъективным правом (в данном случае требование о сносе самовольной постройки) — это подтверждает Пленум Верховного Суда РФ в п. 7 вышеуказанного постановления.

Следовательно, исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (п. 6 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ).

Таким образом, если в данном случае истец является собственником или владельцем земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, то на его требование о сносе последней исковая давность распространяться не может.

Ответ подготовил эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Марат Сулейманов