Ипотека прежде всего: высокая ключевая ставка снижает возможности девелоперов

Московский Бизнес Клуб Усадьба Салтыковых-Чертковых на Мясницкой улице — жемчужина столичной архитектуры в стиле рококо. Ее лазурные фасады, богато украшенные лепниной, причудливый вход с широким пандусом для въезда карет неизменно привлекают внимание прохожих. Здание сменило много владельцев, неоднократно перестраивалось, но, к счастью, не пострадало во время пожара 1812 года. По легенде, в нем две ночи провел император Наполеон. Здесь проходили самые блистательные балы Москвы. Тут бывал Александр Пушкин, представлял публике свои произведения Николай Гоголь, работал над романом «Война и мир» Лев Толстой. В начале апреля в этой уникальной локации Московский Бизнес Клуб провел конференцию «Рынок недвижимости helicopter view: векторы развития, потенциальные возможности и ключевые показатели», которая собрала около 150 топ-менеджеров рынка, представителей банков, архитектурных бюро, строительных, подрядных организаций, страховых и юридических компаний, профильных СМИ.

Ведущие эксперты отрасли поделились своим видением ситуации на рынке и прогнозами ее развития в ближайшем будущем, сойдясь во мнении, что перспектива отмены льготной ипотеки может существенно сказаться на покупательском спросе на новостройки.

Силуэтность, высотность, индивидуальность

Конференцию открыл заместитель начальника Управления Архитектурного совета Москомархитектуры Сергей Глубокин, рассказавший об архитектурных стандартах Москвы. По его словам, мэр Сергей Собянин поставил задачу строительства в городе уникальных с точки зрения архитектуры зданий. Они должны выгодно отличать Москву от других столиц мира. Сергей Глубокин сообщил о новом порядке получения разрешения на строительство в Москве: «Девелоперу необходимо полностью согласовать подробный архитектурный проект — и только после этого утверждаются технико-экономические показатели. В качестве основных трендов в новой московской архитектуре приветствуются «силуэтность, высотность, индивидуальность».

Между тем, заместитель генерального директора компании «БЕСТ-Новострой» Александра Кржевова констатировала, что рынок в Москве и Подмосковье сильно просел: «Количество сделок в 2024 году снизилось на 11%. И, собственно, причина понятна — это крайне высокая ключевая ставка». По данным «БЕСТ-Новострой», объем сделок в Москве снизился на 7%, а общая площадь проданных лотов — на 2% (на 9,6 тыс. кв. м в совокупности). В Московской области снижение числа сделок еще больше —19%, площади лотов — 21%, или на 55,2 тыс. кв. м. При этом средняя площадь квартиры составила в столице 50,8 кв. м, в области — 43,0 кв. м. «Мы, как и девелоперы, ждем снижения — хотя бы и плавного — ключевой ставки», — отметила эксперт.

Ставка решает

Данные за март показывают, что, возможно, ситуация стабилизировалась: хотя объем предложения по сравнению с предыдущим месяцем продолжил снижение, цена и стоимость изменились незначительно. Также на фоне января-февраля выросла доля сделок с использованием ипотечных средств: росту способствовало некоторое ослабление требований банков по ипотеке (отмена обязательного субсидирования).

«Если в январе-феврале мы действительно видели значительное падение, то в марте прогнозы более позитивные», — сказала Александра Кржевова. По ее словам, отчасти это связано с отменой многими кредитными учреждениями банковской комиссии. Еще один фактор — возвращение на рынок средств с депозитных счетов. «Потенциальные покупатели, у которых была задача сохранить свои бюджеты, хранили деньги в депозитах по достаточно высокой ставке. Обычно это были короткие депозитные программы. Часть из них уже заканчивается, соответственно, становится актуальным вопрос, куда их инвестировать дальше. Мы прогнозируем, что доходность по краткосрочным депозитам будет снижаться, и тогда часть покупателей переориентируется на жилую недвижимость», — отметила Александра Кржевова.

Коммерческий директор ГК «КОРТРОС» Дмитрий Железнов поделился наболевшим: главный вопрос, волнующий всех застройщиков, — ключевая ставка. «На последнем заседании Банк России в очередной раз сохранил ее на уровне 16%. При этом инфляционное давление остается на довольно высоком уровне. Мы видим, что оно хоть и начинает медленно ослабевать, но все еще высоко. Мы понимаем, что снижения ключевой ставки в ближайшее время ожидать не приходится», — сказал он.

По его словам, снижение ключевой ставки, если оно и произойдет, возможно только во II полугодии, а инфляционное давление в ближайшей перспективе победить не получится. Для покупателей это означает, что покупательская способность резко не изменится, свободных денег больше не станет.

Дешевле не будет

Застройщикам не стоит ждать удешевления стоимости банковского финансирования; рыночная ипотека не станет доступнее; клиентов по альтернативным сделкам, связанным с продажей вторички, не прибавится.

Дмитрий Железнов отметил, что сейчас осваивать новые площадки застройщикам дорого. «Предпроектная фаза финансируется банками выше ключевой ставки, и увеличение длительности этого этапа по времени также больно бьет по экономике проектов. Мы понимаем, что сделки, которые совершаются на рынке земельных участков с привлечением бридж-кредитов предпроектного финансирования, на текущем уровне ключевой ставки достаточно дороги. Таким образом, спрос на земельные участки, активность, количество сделок по их покупке снижаются», — пояснил он.

Дмитрий Железнов добавил, что застройщики находятся в стадии оптимизации проектного финансирования: «И здесь одним из самых простых способов является выведение проекта на рынок, старт продаж, начало пополнения эскроу-счетов, чтобы за счет остатков на этих счетах эффективная ставка по кредиту пошла вниз. Но длительный процесс согласования с городом старт продаж откладывает. Таким образом, мы видим некую разнонаправленную динамику». По его словам, банки на сегодняшний день на рынке девелопмента играют ключевую роль, поскольку они активно финансируют застройщиков как на этапе покупки земли, так и на этапе проектного финансирования, также поддерживая покупательский спрос, поскольку доля ипотечных сделок на рынке очень высока.

Строительные компании сейчас широко используют комбинированные программы — когда плавающую ставку по проектному финансированию удается снизить за счет остатков на эскроу-счетах. Часть ключевых банков отказалась от комиссий, связанных с льготной ипотекой. Так, с 5 апреля Сбербанк снизил размер комиссии с 7,5 до 4,9% для всех застройщиков при выдаче льготной ипотеки.

Прорабатываются совместные ипотечные программы с банками в случае, если используется проектное финансирование этого кредитного учреждения. В целом партнерская работа с банками пока позволяет удерживать цены в равновесии, несмотря на инфляционное давление. «На сегодняшний день цены находятся в условно сбалансированном состоянии, мы не видим резких скачков ни вверх, ни вниз, но потенциал к их росту из-за увеличения себестоимости сохраняется», — сказал представитель «КОРТРОС», отметив, что именно ипотека остается главным драйвером продаж.

А что за городом?

О ситуации на рынке загородной недвижимости рассказала руководитель департамента загородной недвижимости VSN Group Ольга Магилина. По ее словам, с марта 2020 по январь 2022-го средняя цена «квадрата» в сегменте ИЖС выросла почти на 45%; с I квартала 2022 года по настоящее время рост цен колеблется в пределах 0-1,5% в месяц.

«Наиболее выгодные условия по ипотеке в сегменте ИЖС наблюдались с мая до октября 2022 года, с тех пор они непрерывно ухудшаются. Эпизоды ажиотажного спроса не повторялись со II полугодия 2020-го, в течение 2022 года спрос в сегменте и вовсе сократился почти на 40%; в 2023-м он стал понемногу восстанавливаться, по итогам прошлого года по отношению к предыдущему периоду суммарный объем заключенных сделок увеличился почти на 30%, а в I квартале текущего года этот оптимистичный тренд продолжился», — сообщила она.

«За городом потенциальные покупатели хотят такие же условия приобретения, как и в городе: сегодня уже более 85% покупателей рассчитывают на покупку в кредит, а значит, и динамика спроса очень сильно зависит от того, насколько выгодными для покупателя покажутся ипотечные программы в сегменте ИЖС в ближайшей перспективе», — сказала она.

Основным драйвером повышения цен сейчас также является рост стоимости стройматериалов и себестоимости строительства в целом, так как в последнее время очень сильно подорожала стоимость труда. «За 2023 год себестоимость строительства загородного дома выросла на 25-30%», — указала эксперт, отметив, что 68% россиян предпочитают загородный формат жилья, но фактически в таком жилье проживают всего около 30% граждан.

Ольга Магилина представила портрет среднестатистического покупателя «загородки». Его возраст — 35-40 лет. Почти 80% клиентов — это семьи, около 70% покупателей имеют как минимум 1 ребенка до 18 лет, хотя сейчас растет доля холостяков и бездетных семейных пар. Более 50% покупателей — «типичные горожане», впервые приобретающие загородный дом. Свыше 95% домовладений имеет хотя бы один автомобиль. До 85% потенциальных клиентов хотели бы совершить сделку с привлечением заемных средств. Часть из них берет потребительский кредит на первоначальный взнос или крайне ошибочно оценивает затраты на отделку. Среднемесячный доход таких людей составляет в районе 90 тыс. рублей на человека.

Проектный успех

Российские застройщики по состоянию на апрель в среднем задерживают сроки сдачи домов на 5,2 месяца, в Москве — на 4,7 месяца. 9 из 10 проектов не укладываются в сроки, а 5 из 10 кратно их превышают, отметил CEO платформы «ДВИЖ» Роман Гуров.

«Для оптимизации всех процессов застройщики активно применяет цифровые технологии, — отметил он. — Снижающийся спрос при текущем предложении требует повышения операционной эффективности в маркетинге и продажах, и застройщики выбирают цифровизацию как способ улучшить свои показатели в 2-5 раз. Но на старте важно иметь четкий план, мотивированную команду, бюджеты и выбранный набор IT-решений, покупать проверенные рыночные решения и использовать драгоценный опыт отрасли, а самим делать те решения, которые нельзя купить на рынке и которые дают реальное конкурентное преимущество».

Кстати:

По данным сервиса «ДомКлик», средний доход заемщика семейной ипотеки в Сбербанке вырос за год с 55 до 99 тыс. рублей