Максимум возможностей: ассоциация REPA подвела итоги и дала прогноз на будущее

repa-pr.ru Финальное в этом году мероприятие Ассоциации профессионалов рынка недвижимости (REPA), где представители ведущих девелоперских компаний и других участников отрасли подвели итоги 2023 года и постарались определить тенденции 2024-го, прошло нескучно.

Зачин положил директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев, представивший аналитику по рынку. Конечно, главным трендом 2023-го оказалась ипотека с ее влиянием на все остальные грани рынка. Эксперт отметил, что уходящий год отличился тенденциями сокращения средней площади, стремительного роста доли ипотеки (особенно льготной) и трендом на отделку и частичную меблировку в жилье сегмента масс-маркет. При этом вопросы вызывает квартирография. Сергей Разуваев считает, что доступное по программе «Семейная ипотека» предложение новостроек должно быть большого метража. По данным эксперта, основная масса жилья в доступных классах строится из расчета 40% «однушек», 40% «двушек» и 20% «трешек». «Параметры «Семейной ипотеки» сейчас не зависят от размера квартиры. На мой взгляд, «Семейная ипотека» должна стимулировать покупку квартир, которые подходят под семейное проживание. Наверное, как вариант можно применить логику жилищного норматива из расчета 18 кв. м на человека. Сейчас ни одна из программ этого не учитывает», — сказал эксперт.

Среди неочевидных трендов рынка Сергей Разувает выделил иммунитет на стресс, девальвацию репутации девелопера в глазах потребителя, формирование прибыли девелоперов в готовых квартирах. «Все участники рынка переживали в 2020-м, потом в 2022 году. Сейчас мы видим, что на все происходящее реагируют намного спокойнее — уже не важно, повысят ключевую ставку или нет. Высокая маржа позволила накопить резервы, за счет проектного финансирования можно выходить на новые проекты. Мы видим, как даже региональные девелоперы в малых городах запускают огромные проекты комплексного освоения территорий — амбиции не меньше, чем у федералов», — отметил он.

Еще один актуальный вопрос — распространение льготной ипотеки на вторичное жилье. По мнению Сергея Разуваева, это поможет сбалансировать цены на рынке: «Если «вторичку» приблизят или уравняют, дисконты будут меньше. Это приведет к тому, что цена на квартиры точно вырастет. Но если это использовать в целом в России, то будет более сбалансированный рынок. С точки зрения «здоровья» рынка это хорошо. Для девелоперов это, конечно, плохо».

Эксперт отметил, что сейчас разрыв стоимости между «первичкой» и «вторичкой» составляет чуть более 40%. «Это разница в целом по России. Это дисбаланс, он отыграет, но непонятно, в какую сторону. Льготная ипотека рынок меняет, но «вторичка» недооценена», — заявил спикер. По его мнению, чтобы нивелировать ценовую разницу между «первичкой» и «вторичкой» в ипотеке, «вторичка» должна стоить дешевле на 17%. Тогда в горизонте 30 лет эта разница примерно уравнивается.

После общей аналитики Сергея Разуваева застройщики поделились своим опытом. Коммерческий директор ASTERUS Вера Стефан выделила следующие факторы влияния на рынок в уходящем году: рост ключевой ставки, высокий курс доллара и повышение первоначального взноса. Эксперт отметила, что для адаптации к новым условиям рынка компания оптимизировала стоимость входа для клиентов, сократила площадь мест общего пользования, площадь лотов, высоту этажа, потолков и заменила отделку на бетонные плиты.

«Увеличение ключевой ставки и размера первоначального взноса по льготным программам ударило по рынку заметнее всего, вход в сделку по покупке жилья стал сложнее и дороже для покупателя. Плоды этих решений нам еще предстоит оценить: спрос остается слишком чувствительным к любым изменениям. Но уже сейчас рынок предлагает новые финансовые инструменты, помимо ставшей уже привычной субсидированной ипотеки, которые облегчают покупку жилья», — отметила Вера Стефан. Также эксперт напомнила, что девелоперы планируют новые проекты, и в начале следующего года будет много релизов. «Нас ждет широкое предложение на первичном рынке, оно может показаться даже «рекордным», но надо понимать, что сравниваем мы с 2020 годом. И темпы продаж хоть и сократились в последние два месяца, но вымывание предложения тоже идет активно», — считает она.

Директор по продажам девелопера DOGMA Жанна Белянкина отметила, что они в компании не только не экономят на инфраструктуре жилых комплексов, но и благоустраивают свою и близлежащую территории.

Директор по маркетингу BM GROUP Development Дмитрий Павлов обрисовал обстановку в регионах России, а именно — в Воронеже и Воронежской области, отметив, что, несомненно, высока доля сделок по ипотеке, а также поделился инсайтом: значительная доля покупок осуществляется за счет релокации — жители более северных регионов выбирают Воронеж в качестве постоянного места жительства и приобретают жилье.

Работу продолжит и Ассоциация REPA. Руководитель event-направления Злата Румянцева напомнила, что в уходящем году Ассоциация провела восемь крупных мероприятий, которые собрали более 3 000 гостей и 80 компаний со всей России. В следующем году число проектов увеличится, повысится качество контента и организации — «все для того, чтобы наши участники могли продуктивнее проводить время и получать максимум возможностей для реализации своих планов и проектов».