Петербург теряет высоту: что стоит за трендом на снижение этажности?

/FOTODOM За последние несколько лет показатель средней этажности застройки в Санкт-Петербурге сократился на три этажа — с 19,2 в 2018-м до нынешних 16,3. Чаще всего в городе теперь сдаются 18-24-этажные дома (занимают 28% в общем объеме новостроек). Примечательно, что и в Ленинградской области наблюдается похожая ситуация — в прошлом году строящиеся дома региона стали ниже на 4,6%, или на 0,7 этажа. Сейчас самый распространенный тип жилых корпусов здесь — 13-17-этажки (на них приходится более 36% всех проектов).

По данным аналитиков консалтингового центра «Петербургская недвижимость», лидерами роста малоэтажного строительства в Северной столице стали Пушкинский и Петродворцовый районы: за пять месяцев этого года здесь в продажу вышло почти 100 тыс. квадратных метров жилья (более 2,7 тыс. лотов) — три четверти всех новых малоэтажных объемов на рынке. К примеру, в Пушкинском районе средняя высота новостроек сегодня — девять этажей, в Петродворцовом — пять.

Эксперты называют снижение этажности долгосрочным трендом городского рынка жилья. По самым осторожным прогнозам, уже через два-три года средняя этажность питерских домов может еще понизиться и остановиться на отметке в 13-14 этажей. Стоит отметить, что наметившаяся на петербургском рынке тенденция к снижению этажности противоречит тенденции общероссийской. В целом по стране наблюдается обратная картина: средняя этажность строящихся объектов составляет 18,8 этажа и постепенно увеличивается. Самые высокие новостройки — в Москве, их средняя высота — 27,1 этажа.

Небоскребы не в почете

Как отмечает руководитель направления разработки продукта ГК «А101» в Санкт-Петербурге Булат Мирзаханов, главной причиной того, что Северная столица отказывается строить высотки, стало сокращение свободных пятен на окраинах, а также то, что в городе стали действовать более жесткие нормативные требования к высотности. Он также полагает, что и сами девелоперы изменили подход к новым проектам, их позиционированию, функциональному наполнению и уникальным конкурентным преимуществам. «Массовая застройка 25-этажными домами довольно далека от потребностей нынешних покупателей, к тому же и застройщики «распробовали» среднеэтажные или смешанные форматы, — объясняет он. — А потому все больше таких нишевых проектов появляется в портфелях компаний, до сих пор возводивших только многоэтажные комплексные проекты».

В качестве еще одного фактора снижения этажности в новостройках эксперт называет более активную застройку загородных территорий: «Дефицит площадок под строительство в Петербурге вынуждает искать участки в ближайших локациях Ленинградской области, в которой высотные регламенты теперь более жесткие».

Чисто петербургская ментальность

В свою очередь, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова отмечает, что снижение средней этажности в Санкт-Петербурге обусловлено интенсификацией редевелопмента «серого» пояса и растущим объемом строительства жилья на полупериферийных территориях, где этажность регулируется высотными регламентами. «Вслед за растущим интересом покупателей к мало- и среднеэтажному жилью девелоперы все чаще реализуют подобные проекты и в периферийных локациях, — пояснила она. — Например, активно застраивается жильем в формате комплексного освоения территории юг города. Востребованность мало- и среднеэтажных новостроек у покупателя обусловлена в первую очередь комфортом проживания, который обеспечивается за счет снижения плотности застройки».

С коллегой соглашается и руководитель агентства недвижимости Георгий Патанин, который считает, что приятнее жить в домах, выходя из которых, видишь небо, а не каменные джунгли. В свою очередь, президент Ассоциации риелторов Петербурга и Ленинградской области Игорь Горский напоминает, что тренд снижения этажности для Петербурга — не новый. Низкой застройки в городе придерживаются чуть ли не со дня его основания — еще со времен Екатерины II на берегах Невы нельзя было строить выше конька Зимнего дворца. А потому Петербург — невысокий мегаполис. «Ментально петербуржцы не готовы жить в небоскребах, им некомфортно», — резюмирует специалист.

Эксперты единодушны в одном — тот факт, что в Петербурге девелоперы стали понижать высотность новостроек, зависит не столько от ограничений и нормативов, сколько от покупательского спроса, который, как известно, и рождает предложение. Покупатели недвижимости в Северной столице предпочитают приобретать квартиры в домах меньшей высотности, а потому застройщикам приходится менять свои стратегии и подстраиваться под новые запросы рынка.

Булат МИРЗАХАНОВ, руководитель направления разработки продукта ГК «А101» в Санкт-Петербурге:

«На снижение средней высотности в массовом жилищном строительстве на территории Санкт-Петербурга влияют следующие факторы. Прежде всего, нормативные требования к высотности и соответствующие регламенты становятся более жесткими и в то же время более однозначными в трактовке. Во-вторых, наметившееся изменение подхода девелоперов к проектам, их позиционированию, функциональному наполнению и уникальным конкурентным преимуществам. А значит, следование за трендом на строительство менее высотных, но более комфортных для проживания жилых комплексов потребует от них гораздо тщательнее подходить к разработке стратегии работы в регионе, к финансовой модели проекта и больше внимания уделять продукту в целом»