Ситуация дисбаланса: склады –– самый «горячий» или перегретый сегмент?

/FOTODOM

Татьяна ДИВИНА, руководитель департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership:

Рынок складской недвижимости развивается рекордными темпами, при том что фундаментальные факторы не предполагают такого активного роста. Стремительное повышение ставки аренды в 2023 году (на 45% относительно конца 2022-го) вызвано сохранявшимся на протяжении всего года высоким спросом и практически отсутствующим предложением (вакансия менее 1%). Объем спроса на конец 2023 года составил 2,85 млн кв. м, таким образом, ожидаемый рост составит 75%. Среднерыночная ставка аренды на сухие склады класса А в Москве уже достигла 8,3 тыс. рублей/кв. м/год, а по отдельным вакантным блокам может доходить до 10-12 тыс. рублей/кв. м/год.

Очередной всплеск объема сделок в 2023 году повлечет рост строительной активности в 2024-м, в основном за счет реализации объектов «под заказчика». В складах объемы строительства в значительной степени являются производной количества сделок, заключенных в прошлом году, ввиду большого количества built-to-suit (BTS) проектов и короткого цикла девелопмента.

При этом жесткий дефицит свободных площадей не ведет к активизации спекулятивного строительства, как это обычно происходит на «здоровом» рынке. Мы видим, как реализуются проекты под конкретных пользователей, достраиваются спекулятивные объекты, начатые ранее, но в целом позиция девелоперов состоит в оптимизации работы уже существующих объектов, новые спекулятивные объекты практически не запускаются в стройку. В условиях высокой неопределенности и заградительной стоимости заемного финансирования девелоперы не готовы строить площади в открытый рынок. Фактор снижения девелоперской активности заметен во всех сегментах коммерческой недвижимости, но в складах он усугублен жестким дефицитом площадей.

Главный драйвер складской отрасли — рост сегмента электронной торговли (в основном за счет крупных маркетплейсов) и продуктового ретейла. Именно е-ком с 2020 года определяет заметно выросший объем спроса на склады. Это же и является одним из рисков для сегмента: высокая консолидация спроса у крупных маркетплейсов (более 70% складских сделок сегмента e-commerce сосредоточено у Ozon и Wildberries, а это 25% от всего спроса) повышает риски девелопмента. Согласно данным Data Insight, объем продаж на рынке онлайн-торговли на конец 2023 года достиг 7,9 трлн рублей, прирост за год составил 38%. При этом темпы роста снижаются, и по прогнозам сегмент будет продолжать замедлять темпы масштабирования. На фоне уменьшения среднего чека увеличивается количество заказов, благодаря чему продолжается рост сегмента даже в условиях экономической турбулентности, и, как следствие, это является позитивным фактором для рынка складской недвижимости (рост количества заказов/возвратов ведет к расширению складских площадей, необходимых для их обработки).

Следующий год станет определяющим для сегмента. При сохранении спроса со стороны маркетплейсов и не только в 2024 году можно ожидать продолжения повышения ставки аренды (до уровня 8,5-8,6 тыс. рублей/кв. м/ год) и активизации строительной активности в 2025 году. Консервативный сценарий — оптимизация бизнеса маркетплейсов в 2024-м на фоне замедления потребительского рынка и экономики в целом приведет к снижению спроса, ставка закрепится на достигнутом уровне и рынок будет сохранять этот баланс до возникновения более благоприятных условий для роста. Дополнительным фактором влияния может стать субаренда от крупных игроков, переоценивших свои возможности в 2023-м и их отказ от площадей по договорам предварительной аренды. В этом случае может произойти незначительное увеличение вакансии (с уровня менее 1% в 2023 году до 1,5-2% в 2024-м), что все равно не будет критичным для рынка.

Александр МАНУНИН, управляющий партнер компании Parametr:

«В 2023 году на рынке индустриально-логистической недвижимости сложилась уникальная ситуация: спрос на склады бил рекорды, но спекулятивное строительство практически отсутствовало. Учитывая стоимость заемного финансирования, маловероятно, что в ближайшее время эта ситуация кардинально изменится, а значит, рынок продолжит жить в ситуации дисбаланса спроса и предложения. Системные девелоперы будут строить проекты под крупных клиентов в формате BTS, а клиенты на относительно небольшие площади до 20 тыс. кв. м рискуют столкнуться с острым дефицитом готового предложения.

На фоне высокой волатильности арендных ставок и низкого объема доступного свободного предложения не исключено, что в 2024 году мы увидим рост объемов продаж в сегменте классических складов, который традиционно жил в арендной модели. Клиенты будут рассматривать вариант приобретения площадей на ранней стадии готовности в тех немногих спекулятивных проектах, которые все-таки появятся на рынке. Это позволит компаниям, располагающим большим объемом свободной ликвидности, снижать риски повышения операционных расходов. Клиенты, которые не смогут найти предложение для покупки или аренды, будут приходить в развивающийся сегмент light industrial. К концу 2023 года более 60% запросов в наших промпарках light industrial были ориентированы на блоки площадью свыше 5 тыс. кв. м, при этом 27% запросов относилось к категории свыше 20 тыс. «квадратов». Мы предполагаем, что в 2024-м этот тренд будет только усиливаться, даже несмотря на то, что такой категории клиентов требуется большая площадь, чтобы компенсировать нехватку рабочей высоты, а арендные ставки в проектах light industrial выше по сравнению с классическим big box.

В целом тренд на развитие сегмента light industrial продолжится. Помимо прихода новой аудитории, спрос поддерживают два ключевых драйвера: импортозамещение и программа редевелопмента старых промзон. Только в 2023 году по двум нашим проектам мы получили запросы на общую площадь свыше 4,8 млн кв. м, что кратно превышает не только возможности наших парков, но и в целом объем доступного предложения в сегменте light industrial в московском регионе. В 2024 году мы увидим увеличение числа проектов на рынке и выход в сегмент новых игроков. Впрочем, реальные объемы ввода новых проектов будут существенно ниже прогнозируемых шестизначных значений: для создания успешного проекта в сегменте light industrial необходимо наличие профильной экспертизы команды, а для проектов, которые будут реализовываться по программе создания мест приложения труда, — еще и экспертизы работы с программой»