Россияне открывают Россию: отечественные девелоперы все активнее заходят в туристическую отрасль
/FOTODOM В последние два года гостиничная отрасль работает практически на пределе своих возможностей: внутренний туризм растет небывалыми темпами, и качественных мест размещения не хватает по всей стране. На нишу гостеприимства начинают обращать внимание девелоперы из других сегментов рынка недвижимости, однако их компетенций для развития именно туристического продукта может не хватать.
О том, как можно помочь девелоперам в этом вопросе, «Стройгазете» рассказал управляющий партнер ZONT Hotel Group Александр ГЕНДЕЛЬСМАН.
Александр, какие итоги завершившегося года вы могли бы выделить?
Прошлый год был рекордным с точки зрения загрузки, средней стоимости ночи, числа проживаний и прочих гостиничных показателей. Я, конечно, не тот человек, который должен подводить эти итоги в цифрах — это делают консультанты, — но, судя по тому, что я вижу, гостиничный бизнес находится на подъеме. Это связано в первую очередь с бумом внутреннего туризма в связи с разными, в том числе геополитическими обстоятельствами. Еще один итог года — беспрецедентная государственная поддержка гостиничной отрасли. Никогда за время моей работы в гостиничном бизнесе, а я в нем работаю уже более 15 лет, о нас столько не говорили, не думали и ничего подобного не делали.
За последние два года имеющиеся номера загрузили по полной, а что с перспективами с точки зрения стройки?
Они тоже хорошие: существует множество мер поддержки, есть 141 постановление, есть Корпорация Туризм.РФ, так или иначе распределяющая государственные деньги на гостиничные проекты, есть региональные планы и, самое главное, есть спрос, заставляющий инвесторов и девелоперов смотреть на гостиничную отрасль. По моим данным, летом 2023 года спрос на гостиничные номера в Псковской области превысил в два-три раза имеющееся количество номеров. И таких территорий немало — Алтай, Байкал, Сочи, Петербург «лопаются». Спрос есть, и его нужно удовлетворять: россияне открывают Россию, как ни странно это звучит. Побывав в Геленджике, они пишут: а я и не знал, что есть такие классные места. И это при том, что аэропорт там не работает! Кроме того, для девелоперов это новые формы инвестирования. Очень много «квартирных» девелоперов по разным причинам начинают двигаться в гостиничную отрасль. Это вполне понятные объективные причины. Например, в Сочи запрещено строить жилье на определенном расстоянии от моря, а строить хочется и надо. И большие девелоперы используют эту форму инвестиций в гостиничную недвижимость — строят по 214-ФЗ и продают по ДДУ гостиничные номера. Получаются не апартаменты, а полноценные нормальные отели, которые будут работать как гостиницы, а не как квазижилье. За рубежом такая форма — фракционная недвижимость, или долевое владение — хорошо известна. У нас же она только появляется, запускаются первые проекты. И тут возникает вопрос управления: только при едином управлении гостиничными номерами объект будет работать и приносить деньги. ZONT, например, работает по схеме множественности лиц на стороне. После продажи номеров отдельным собственникам мы делим платежи между всеми собственниками в зависимости от площади номера и его потребительских свойств. Летом у нас откроются первые проекты, а в 2025-2027 годах этот продукт будет уже «массовым», по крайней мере, в Сочи. Большой запуск проектов начинается на Каспийском море — в Дагестане, на Черном — в Анапе, Геленджике. Строятся ближнее и дальнее Подмосковье, Алтай, Дальний Восток. За три года, по оценкам экспертов, число качественных номеров утроится, и мы подойдем к цифре в миллион номеров по стране.
Построить гостиницу мало: нужно еще, чтобы в нее поехали. Чья это задача? Как направить турпоток?
Да, у меня есть вопросы к нашим туроператорам. До пандемии все туроператоры фактически были настроены на заграницу. Сейчас они очень медленно, но перестраиваются на массовый турпродукт по России. И все же, если вы сравните количество чартеров, которые летали в Турцию в 2019 году, и количество чартеров, которые в 2023-м направлялись в Сочи, уверен: в Турцию летало больше. Но все развивается; я знаю туроператоров, активно занимающихся внутрироссийскими программами, работающих над чартерными полетами. Главный вопрос, который необходимо решить, — управление гостиницей. Очень правильно, что в стране есть требование по привлечению профессиональных управляющих компаний. Банки в принципе не любят финансировать гостиничный проект, если еще на его начале нет профессиональной управляющей компании. С одной стороны, это немного закрывает рынок, но с точки зрения банков, рисков и нормального управления это правильно. Хорошая УК дает гарантию определенного уровня качества услуг и финансовых показателей, а для того, чтобы УК была эффективной, ей нужно работать на рынке 10 и более лет.
Из России за последнее время ушли многие зарубежные УК. Можем ли мы их заместить без потери качества?
Мы почти 30 лет учились у иностранцев, и я не слышал о каком-то массовом падении уровня сервиса в отелях, из которых ушли иностранные бренды. Есть единицы, но они больше связаны с личностями управленцев или собственников, чем с какой-то системной проблемой.
У нас достаточное число российских УК, иностранцы тоже остались — они управляют теми объектами, которые у них были, но без дальнейшего развития: Hilton, Accor.
Среди российских брендов пятерка крупнейших — «Космос», «Азимут», «Амакс», «Кронвел» и ZONT. «Космос» и «Азимут» управляют в основном своими активами. Есть достаточно крупные УК, созданные специально под определенные проекты и работающие только на конкретных девелоперов и собственников.
Появляются и новые игроки, некоторые выделяются в отдельную компанию из существующей. В какой-то момент начнется процесс консолидации. Большие будут скупать маленьких для увеличения количества номеров в управлении. Это обычные рыночные процессы.
Модель работы вашей компании несколько сложнее. В чем суть?
Суть работы не сложная, даже наоборот — мы берем в аренду весь отель и управляем им. Собственник получает гарантированный доход в соответствии с договором и не меньше указанной в документе суммы. Бывает и больше этой суммы, потому что в договоре зачастую указан еще процент от выручки. Если этот процент превышает фиксированную арендную плату, то, соответственно, собственник получает больше.
Всего один час в месяц бухгалтер собственника отеля тратит на контроль получения арендной платы и выставление необходимых финансовых документов, дальше собственник может заниматься своими делами, своим бизнесом, которым он умеет заниматься, от которого он получает основной доход — существенно больший, чем если бы он занимался гостиничным бизнесом.
Какую окупаемость вы прогнозируете?
Если мы приходим в уже построенный объект, то нам это тяжело посчитать, потому что мы не знаем, сколько на объект потрачено. Но если собственник удовлетворен нашей арендной платой, мы считаем, что это в его финмодель укладывается. Что касается новых объектов, если собственник пришел к нам достаточно рано и мы смогли его проконсультировать и дать рекомендации, чтобы он построил правильный объект, то мы обсуждаем арендную плату такую, чтобы он действительно окупался в устраивающие его сроки, потому что у всех людей разное понимание этих сроков. В среднем дисконтированный срок окупаемости получается от 8 до 15 лет (восемь — если удастся получить субсидированную ставку плюс льготу по НДС).
Несет ли собственник при этом капитальные затраты?
Капитальный ремонт на собственнике, замена основных средств, выбывших по амортизации, — бремя владельца никто не отменял. Но при этом мы платим такую арендную плату, чтобы это имело смысл. Весь текущий ремонт, вся операционная деятельность — на нас. И даже с учетом потенциальных капитальных вложений все равно окупаемость у нас 15 лет.
Также мы всегда рекомендуем что-то сделать, если видим, что капитальные улучшения повысят доходность. О том, что мы делаем все правильно, говорит тот факт, что сегодня у нас в аренде более 20 отелей, и совсем недавно мы взяли еще один в Сочи на 1 700 номеров.
Есть ли у вас проекты за рубежом?
За рубежом наши услуги тоже востребованы: мы работаем в Грузии, Болгарии, Армении. Сейчас смотрим на Киргизию, Казахстан.
Как вы считаете, рынок управления в такой форме насколько перспективен?
Девелоперы постоянно ищут новые ниши для развития бизнеса, при этом им вряд ли нужно постоянно делать собственные структуры. Так что, думаю, эта схема будет все больше и больше завоевывать рынок. Практически вся Европа на аренде: Испания, Германия, почти вся Франция, Италия. Наши собственники в какой-то момент поймут, что либо надо заниматься своим бизнесом, а отели сдавать в аренду и получать деньги, либо полноценно заниматься гостиничным бизнесом, и тогда строить свою управляющую компанию. А это уже совсем другой бизнес.
