Последний не жилец: упрямые собственники больше не смогут препятствовать проектам КРТ

/FOTODOM Федеральным законом №276-ФЗ от 24 июня 2023 года «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ» определен механизм выселения «последнего жильца» при расселении ветхого жилья на площадках комплексного развития территорий (КРТ). Так, документом теперь предусмотрено, что лицо, реализующее решение о КРТ, вправе обратиться в суд с требованием о понуждении собственника жилого помещения, не заключившего в течение 45 дней договор о переходе права собственности, к подписанию указанного договора об освобождении жилой площади и о передаче ее в собственность истцу. Это важный шаг, убирающий необоснованные барьеры на пути одного из самых перспективных градостроительных инструментов. За комментариями по нововведению «Стройгазета» обратилась к профильным экспертам, в том числе, чтобы узнать, что думают об этом на местах, в частности в Сибири.

Придут к согласию

Не секрет, что при расселении ветхих и аварийных домов жильцы последних квартир нередко завышают их стоимость, оценивая свое имущество существенно (а порой многократно) выше адекватной цены, которую им предлагают. Это необоснованно затягивает как процесс расселения жителей аварийных домов, так и строительство на освободившейся площадке нового жилищного фонда в рамках проектов КРТ. «Одна из существенных для банков сложностей, возникающих при реализации проектов КРТ, связана с необходимостью обеспечить расселение аварийного жилья в ограниченные договором сроки: ведь нужно успеть достичь согласия со всеми жителями сносимых квартир, а это весьма непростая задача», — говорит управляющий директор Сибирского регионального центра «Банка ДОМ.РФ» Алексей Кузнецов.

«Думаю, в каких-то проектах КРТ этот закон будет актуален для Новосибирска, — добавляет вице-мэр города Алексей Кондратьев. — Имея большой опыт совместной работы (местной администрации и застройщиков) по расселению аварийного жилья, мы хорошо это понимаем и знаем не понаслышке. Наверное, все компании, ведущие такую работу, сталкивались с проблемой, когда в расселяемом многоквартирном доме остаются один-два собственника, отказывающиеся от любых предложений застройщика по приобретению новой квартиры. В итоге организация, успешно расселив, допустим, 13 квартир, из-за невозможности расселить последнюю оказывается в патовой ситуации: снос осуществить нельзя, и весь проект затормаживается на неопределенное время. Важно, что новый закон облегчит предоставление проектного финансирования застройщикам, заходящим на площадки с аварийным жильем, поскольку он вводит работу по расселению в необходимые «срочные» рамки, тем самым делая весь проект более предсказуемым и прозрачным для банков».

Разумеется, никакие нарушения прав граждан здесь невозможны. Алексей Кондратьев подчеркнул, что в Новосибирске расселяемым из «аварийки» жителям всегда предлагаются достойные, качественные варианты для переезда — либо в новостройках, либо на вторичном рынке. А если какой-то застройщик решит слукавить и попытается предложить расселяемому гражданину плохую квартиру, неравноценную его нынешней — он не выиграет суд, и собственник в любом случае останется при своем интересе.

Комплексный подход

Более туманной остается перспектива реализации КРТ на площадках, занятых индивидуальным жилищным строительством (ИЖС), но Алексей Кондратьев и здесь придерживается оптимистичного взгляда на ситуацию. Надо учесть, что работающие в Новосибирске застройщики и до введения закона о КРТ накопили достаточный опыт расселения частного сектора, научившись эффективно договариваться с собственниками.

В целом, новосибирский чиновник напоминает, что в актуализированном генеральном плане города сформированы территориальные резервы под КРТ на 10 лет вперед. Это около 170 площадок в городской черте, занятые ныне ветхими и аварийными МКД или объектами ИЖС, постройками промышленного назначения. По мере освоения за десятилетие здесь предполагается суммарно возвести около 15 млн квадратных метров нового жилья. К настоящему времени для реализации механизма КРТ приняты все необходимые документы местного уровня, внесены изменения в генплан, в правила землепользования и застройки и т. п. «Теперь мы вышли непосредственно на подготовку площадок, — сообщил Алексей Кондратьев. — На сегодняшний день уже состоялись аукционы и заключены договоры по четырем проектам КРТ». Это крупные участки городской территории, на которых предусматривается одновременное комплексное развитие по всем ключевым направлениям. Помимо непосредственно обновления и преумножения жилищного фонда планируется полноценное обеспечение улично-дорожной сетью и объектами социально-бытовой инфраструктуры. «Последнее особенно важно, так как по насыщению школами и детсадами мы пока отстаем», — отметил вице-мэр.

В ближайших планах муниципальных властей Новосибирска — приступить к аналогичному освоению еще 11 площадок. Это 46 гектаров территории, где после реновации будет построено около 1 млн жилых «квадратов».

Сергей КОЛУНОВ, член Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ:

«Чтобы исключить затягивание расселения из-за «последнего жильца», новый закон уточняет права собственников на получение равноценного возмещения или равнозначного по площади и количеству комнат жилья, которое должно находиться в том же поселении и городском округе»