Преимущество первого хода: как перевернуть ситуацию вокруг комплексного развития территорий в свою пользу

Сергей Ведяшкин/ АГН «Москва»

Максим БОЖКО, председатель коллегии адвокатов «Русский Домъ права», кандидат юридических наук:

В проекте столичного бюджета на 2024-2026 годы немалая часть отведена продолжению комплексного развития территорий (КРТ). Сегодня это касается не только промышленных зон, механизм затрагивает и другие городские локации. Давайте разберемся, как минимизировать возможные риски для собственников и арендаторов участков и объектов.

Задача КРТ — благоустроить город, эффективно используя территории, привести к единообразию облик города. Сейчас комплексной «сеткой» накрыто примерно 80% Москвы. Выбрав участки под развитие, власти города вносят изменения в «Правила землепользования и застройки» (ПЗЗ). Для каждой зоны публикуется проект КРТ. Затем правообладатели участка, подпадающего под покрытие КРТ, получают предложение заключить договор о КРТ. И наконец, финальная стадия — сама реализация плана КРТ, в ходе которого могут сноситься старые объекты и возводиться новые.

План КРТ может быть «синим» (когда конфигурация КРТ еще находится в стадии согласования) и «красным» (когда решение о КРТ уже принято). И если из «синей» зоны еще можно исключиться и сохранить свой объект в неприкосновенности (в этой стадии город принимает точечные решения), то из «красной» зоны КРТ уйти очень трудно.

В зону КРТ могут попасть участки, вид разрешенного использования (ВРИ) которых не совпадает с тем, что установлено в ПЗЗ, аварийные, ветхие объекты недвижимости, а также строения, которые в судебном порядке признаны самостроем. Но даже если ваш объект не подпадает под эти критерии, он все равно может оказаться в границах КРТ: комплексный план обычно «накрывает» весь район или квартал, если там есть хотя бы один объект или участок, подходящий под указанные критерии. Если территория попала под КРТ, будет невозможно получить градостроительный план и вести здесь новое строительство, разрабатывать планировку, менять ВРИ. Землю или объекты недвижимости, попавшие в зону КРТ, власти могут выкупить у собственников, однако нередко город предлагает выкуп по заниженной цене, хотя цену можно и оспорить. Что касается арендаторов, то они могут лишиться площадей, опять же по решению суда.

После получения уведомления о включении в зону КРТ у собственников объектов есть лишь 45 дней на принятие решения о заключении договора КРТ с городом. Можно и не ждать уведомления, а самим выяснить, не попал ли ваш объект в зону КРТ. Для этого нужно «пробить» его адрес (или кадастровый номер) через Государственную информационную систему обеспечения градостроительной деятельности (ГИС ОГД), а также изучить данные раздела «Справочник о КРТ» на сайте столичного правительства (здесь публикуются проекты решения о КРТ).

Если правообладатели потеряют время и не заключат договор, проект КРТ будет выставлен на торги. Значит, он будет реализован другими юридическими лицами, инвесторами или же городским оператором. Вот почему важна инициатива бизнеса, попавшего под «раскраску» КРТ или заинтересованного в том, чтобы реализовать потенциал какой-либо площадки: это дает возможность действовать на опережение. Собственники или арендаторы могут сами предложить городу реализовать проект реконструкции объекта или территории. Для этого еще на стадии «синего» КРТ можно обратиться с инициативой о разработке проекта реализации КРТ, утверждения проекта планировки территории (ППТ) и уже самому реализовать потенциал этой территории. Тогда можно успеть зафиксировать в документах интересующие их ВРИ и технико-экономические показатели (ТЭП).

Вот пара примеров. На Пресненском валу находится гаражно-строительный кооператив (ГСК) «Малый театр», земля в аренде у города. Рядом строятся апартаменты. У ГСК была возможность еще до утверждения зоны «красного» КРТ оформить земельно-правовые отношения и реализовать проект редевелопмента территории. Но дело захлебнулось: слишком много собственников. И на сегодняшний день уже выпущен распорядительный акт правительства Москвы. Вскоре ГСК будет снесен в связи с реализацией проекта КРТ.

Другой случай: наш клиент владеет 1,8 гектара земли на территории бывшей промзоны рядом с Даниловским монастырем и заинтересован сделать на них жилую застройку. Ведущий девелопер проявил интерес, представил инвестиционный проект, однако переговоры с собственником земли шли слишком долго. Такое промедление может привести к тому, что объект тем временем подпадет под действие плана КРТ.

На ситуации с КРТ вполне можно сыграть в свою пользу. В нашей практике есть подобные кейсы. Например, у вас удачный объект в собственности, а вокруг промзона, вы хотите ее освоить — в этом случае можно попросить город включить эту территорию в КРТ, предложив свои силы в освоении территории. Ведь государственно-частное партнерство у нас вполне успешно реализуется. Или, допустим, мы покупаем офисное здание, в котором нельзя размещать объекты торговли. И нам было бы интересно «посадить» на первом этаже ретейлера и/или повысить этажность приобретаемого объекта. При этом выясняется, что здание подпадает в зону КРТ, и среди прочего в ПЗЗ заложены ВРИ под торговые объекты, а также предусмотрена определенная плотность застройки. В этом случае можно получить для себя дополнительные ВРИ и согласовать изменение ТЭП здания, уже заложенные в ПЗЗ в зоне приобретаемого здания.

Вывод прост: надо активно включаться в диалог с властью, при этом перехватывать инициативу у города. Для реализации своих прав собственника объекта стоит обратиться с проектом договора КРТ в Департамент городского имущества Москвы, а в Москомархитектуру — за согласованием проекта планировки территории. Это два ключевых ведомства, которые реализуют в столице работу по КРТ.

Свыше 7,7 млн «квадратов» различной недвижимости планируется возвести в Москве в рамках 26 проектов КРТ на площади 313,8 га, постановление о реализации которых принято столичными властями с начала 2023 года