Итоги года на первичном рынке премиум-класса Москвы: предложение сокращается, цена растет
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке премиум-класса Москвы. Объем предложения сократился на 1,4%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 640 616 рублей (+9,2% за год, +7,1% за полгода, +1,7% за квартал). По итогам 2023 года на рынке недвижимости премиум-класса находилось 56 проектов. Суммарный объем предложения на конец периода составил 5,4 тыс. лотов, из них 4,8 тыс. – квартиры и 0,6 тыс. – апартаменты. По сравнению с декабрем 2022 года, число предложений сократилось на 1,4%.
Динамика объема предложения на первичном рынке недвижимости премиум-класса по кварталам, количество лотов
Источник: Метриум
В 2023 году рынок новостроек премиум-класса пополнили 10 проектов с квартирами и апартаментами, 5 из них находятся на стадии бронирования.
Новые проекты на первичном рынке недвижимости премиум-класса в 2023 г.
Источник: Метриум
Среди округов лидерство по объему предложения перешло к ЦАО (21%, +5,8 п.п.). По итогам 2022 года лидировал СЗАО, сейчас его доля составляет 19,5% рынка. Третье место занимает ЗАО (14%, -2,6 п.п.).
Структура предложения в новостройках премиум-класса по округам г. Москвы, количество лотов
Источник: Метриум
По стадии строительной готовности корпуса на стадии монтажа этажей сохраняют количественное преимущество (55,1%, +4,9 п.п.). Отмечен прирост доли предложений в корпусах на стадии отделки (18,1, +3,2 п.п.). К концу года сократилась доля предложений в корпусах на начальном этапе строительства (20,1%, -7 п.п.) и в готовых корпусах (6,7%, 1,1 п.п.).
Структура предложения в новостройках премиум-класса по стадии строительной готовности, количество лотов
Источник: Метриум
В разрезе комнатности наибольшую долю занимают двухкомнатные (36,1%, -0,4 п.п.) и однокомнатные лоты (31,4%, -0,9 п.п.). Отмечен прирост доли предложения студий (5,1%, +0,8 п.п.) и форматов с тремя спальнями (23,2, +2,8 п.п.). Многокомнатные варианты занимают 4,3% рынка (-2,3 п.п.).
Структура предложения в новостройках премиум-класса по комнатности, количество лотов
Источник: Метриум
В премиальных новостройках за 2023 год выросла доля предложений без отделки (56,5%, +7,2 п.п.), сократилась доля предложений с предчистовой отделкой (25,8%, -8 п.п.). Доля предложений с чистовой отделкой значительно не изменилась (17,7%, +0,7 п.п.).
Структура предложения в новостройках премиум-класса по типу отделки, количество лотов
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», по итогам 2023 года средневзвешенная цена квадратного метра на рынке премиальной недвижимости составила 640 616 рублей (+9,2% за год, +7,1% за полгода, +1,7% за квартал). Средняя цена метра в апартаментах за год выросла на 8,5% и составила 690,1 тыс. руб., в квартирах 627,7 тыс. руб. (+8,8%). Самая дорогостоящая недвижимость премиального сегмента экспонируется в ЦАО, где средняя цена метра составляет 782 тыс. руб., второе и третье место, соответственно, занимают ЗАО (712 тыс. руб./кв.м.) и ЮЗАО (705 тыс. руб./кв. м.).
Средневзвешенная цена предложения в новостройках премиум-класса по кварталам, руб. за кв. м
Источник: Метриум
К концу 2023 года средняя площадь премиальной недвижимости сократилась на 1% и составила 79,2 кв. м, что обусловлено снижением средней площади квартир и апартаментов многокомнатного формата (-5 п.п.). По более компактным форматам (без учета форматов от 4 спален и более) был отмечен прирост средней площади (+2,5%).
Рейтинг самых доступных предложений в декабре 2023 года:
– Mod: студия-квартира площадью 29,4 кв. м за 14,4 млн руб.;
– Symphony 34: студия-квартира площадью 26,2 кв. м за 14,9 млн руб.;
– «Резиденция Тверская»: студия-апартамент площадью 29,1 кв. м за 15 млн руб.
В 2023 году на рынке премиум-класса было зарегистрировано 6 тыс. ДДУ, что на 72% больше, чем в 2022 году. По итогам декабря 2023 года количество сделок по ДДУ составило 680 шт., что не превышает объемы спроса в трех последних месяцев. Максимальное количество сделок в 2023 году было зафиксировано в ноябре – 938 сделок.
Количество сделок по ДДУ в новостройках премиум-класса по годам, лотов
Источник: Метриум
К декабрю 2023 года доля ипотечных сделок новостроек премиум-класса достигла 57%, что является рекордным значением для сегмента. За IV квартал 2023 года доля сделок с ипотечным обременением составила 52%.
Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости премиум-класса по кварталам в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками
Источник: Метриум
В структуре спроса по округам СЗАО сохраняет лидерство, однако, в сравнении с 2022 годом, доля округа снизилась на 7 п.п. и составила 33% спроса. Второе место по количеству заключенных сделок ДДУ перешло СВАО (15%, +5 п.п.), третье место занимает САО (14%, -1 п.п.). На ЦАО приходится 13% спроса, при том, что ЦАО выступает лидером по объему предложения (21%). Это обусловлено тем, что в ЦАО значительная часть проектов реализуется по ДКП.
Распределение сделок по ДДУ в 2023 году на первичном рынке недвижимости премиум-класса по округам
Источник: Метриум
Основные тенденции
«По итогам 2023 года на рынке премиум-класса не произошло значительных изменений, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Объем предложения относительно декабря 2022 года сократился на 1,4%, что объясняется повышенным спросом. В 2023 году на рынок было выведено 10 проектов (премиум-класса), 5 из которых находятся на стадии бронирования. В прошлом году стартовало 15 проектов. За год доля предложения апартаментов премиум-класса сократилась на 5,2 п.п. и составила 10,7%.
В октябре 2023 года на рынке премиум-класса было зарегистрировано рекордное количество сделок – 938 ДДУ. Рост объема спроса сопровождался повышением доли ипотеки: к декабрю 2023 года доля ипотечных сделок достигла 57%.
Если в 2024 году уровень спроса комфорт- и бизнес-класса сравнительно сильно будет зависеть от внешнего регулирования, новых ипотечных программ, рассрочек и индивидуальных условий, то на рынок спроса премиальной недвижимости данные факторы не будут оказывать настолько значительного влияния. Это обусловлено тем, что доля ипотечных сделок на рынке премиум-класса ниже (54% по итогам декабря), чем на рынке недвижимости более низкого класса».
