«Я планов наших люблю громадьё!»: какое влияние мастер-планы оказывают на инвестиционную активность

/FOTODOM Разработка планов по развитию больших и малых территорий — одна из самых популярных услуг различных институтов, занимающихся планированием. Официально документы могут называться по-разному: например, недавно стали известны финалисты открытого Всероссийского конкурса с международным участием на разработку архитектурных, планировочных и градостроительных решений будущей туристской территории «Всероссийский пляжный семейный курорт «Новая Анапа». Специалистами АО «ДОМ.РФ» и Института Генплана Москвы разработана стратегия пространственного и социально-экономического развития агломерации Кавказских Минеральных Вод.

Названия разные, суть одна: системные решения под общим брендом «мастер-план» призваны сделать территории инвестиционно привлекательными, и эти гибкие документы являются важным «маячком» для инвесторов различных уровней.

Комплексный подход

По мнению исполнительного директора Клуба инвесторов Москвы Владислава Преображенского, сама суть стратегического планирования, особенно на длительный срок, подразумевает создание максимально гибкого подхода. В принципе мастер-план задает направление развития территории, но конкретное воплощение предлагается инвесторами и застройщиками в том или ином составе участников. «Разумеется, никто не идет на поводу у инвестора, пытаясь максимизировать его прибыль, но и создания коммерчески неэффективного проекта никто добиваться не будет: в этом случае данная территория никогда не будет освоена. В рамках мастер-плана должна реализоваться некоторая стратегически важная для населенного пункта функция, при этом в дополнение могут идти и коммерчески ориентированные объекты недвижимости, но только те, что не приведут к развалу логики развития данной территории и будут адекватно дополнять опорный функционал», — объяснил эксперт.

«Если документ является комплексным, он отвечает сразу на несколько блоков вопросов, — подчеркнул главный экономист Citymakers Виктор Артемьев. — Главная, или «большая» идея объясняет, почему и как будет развиваться территория, какие основания для этого существуют. Концепция показывает имеющиеся ограничения и возможности эффективного использования. Финансовая модель рисует объем, сроки и эффективность частных инвестиций, потенциальный спрос на площади, бюджетную эффективность федеральных или муниципальных инвестиционных программ».

«Соответственно, территория, обладающая полноценным стратегическим мастер-планом, является наиболее привлекательной для инвесторов, — резюмировал Виктор Артемьев, — поскольку снимает часть рисков и требует меньше времени для принятия инвестиционных решений. Проведена предварительная работа по обоснованию инвестиций и оценке рисков, есть подтверждение о государственных инвестициях в развитие инженерной и социальной инфраструктур».

Привычнее слышать о мастер-планах городов, максимум — агломераций, а вот ООО «ПроГород» (Группа ВЭБ.РФ) занимается разработкой мастер-планов макротерриторий, куда входят несколько регионов, и здесь комплексность важна вдвойне. Кроме того, как рассказала руководитель проектного офиса ООО «ПроГород» Ксения Титова, компания делает отраслевые мастер-планы, рассматривающие развитие территории через развитие конкретной отрасли — туризма. Как раз для этого в конце 2021 года на базе «ПроГород» был сформирован проектный офис для разработки межрегиональных схем туристического развития — мастер-планов туристических макротерриторий. Всего в госпрограмме развития туризма их выделено 12.

«В уже упомянутой «Новой Анапе» по итогам разработки мастер-плана должно быть сформировано более 100 инвестиционных лотов для масштабных инвесторов и представителей малого и среднего бизнеса. Среди лотов будут не только крупные гостиницы, но и точки общественного питания, развлекательной и сервисной инфраструктуры», — добавляет соучредитель Агентства стратегического развития «ЦЕНТР» Сергей Георгиевский. Лоты будут выведены в открытую продажу через электронную аукционную площадку. Благодаря разработанному «Корпорацией ТУРИЗМ.РФ» решению для покупателя лота существенно сокращается прединвестиционный цикл: инвестор будет избавлен от необходимости прохождения существенного количества административных процедур. Вся предпроектная документация будет у него на руках, и он сможет сразу начать проектирование и строительство.

«Конечно, в таких планах видна привычная нам «болезнь гигантомании», — считает президент Российского союза туриндустрии Илья Уманский. — Компании, которые занимаются разработкой этих мастер-планов, находятся в некой оторванности от земли. В действительности найти сейчас такое количество желающих проинвестировать будет практически невозможно. Эти проекты столкнутся с тем, что будут реализованы первые знаковые объекты, а дальше встанет вопрос поиска дополнительных инвесторов и создания для них новых условий, чтобы они захотели входить в проекты».

Мастер-план+

Инвестиционная «предпродажная» подготовка — один из базовых факторов, привлекающих инвесторов. Из «неизбитых» примеров такого подхода — город Мончегорск Мурманской области. В небольшом моногороде с населением в 40 тыс. человек создано агентство по развитию, занимающееся «упаковкой» инвест-продукта в разных сферах — от промышленности и инфраструктурного развития до туризма, причем туризм здесь снова в приоритете. На вечный вопрос, что идет первым — туристический поток или инфраструктура, директор Агентства развития Мончегорска Анна Фёдорова отвечает, что это комплексная история и здесь нельзя что-то поставить вперед. Ко всем планам нужна бренд-стратегия, чтобы над разными документами, выполняющими ту или иную задачу, эксперты работали в едином ключе. «Мы объединили все, что есть в городе, сейчас идет его позиционирование, продвижение по всем направлениям — здесь задействованы и новые сервисы, и информационная поддержка, и параллельная работа с инфраструктурой. То есть мы сотрудничаем не только с потенциальными крупными внешними инвесторами, но и взаимодействуем с местными предпринимателями, которые в результате тоже работают на имидж города», — объяснила Анна Фёдорова.

О положительном влиянии туризма на инвестиционный имидж города рассказывает и заместитель директора Агентства развития Мончегорска Александр Поленков. За последние годы была проделана большая работа по продвижению города как туристического объекта, начали появляться новые проекты и резиденты особой экономической Арктической зоны, в которую входит Мурманская область, — как в туристической сфере (ресторан, спа-комплекс, сети глэмпингов), так и в других отраслях. «Среди проектов, которые мы разместили у себя на сайте, уже есть реализованные — прокат снегоходов, хаусбот и еще несколько проектов находятся в проработке и в стадии переговоров. Это в основном проекты с небольшим объемом капитальных вложений (до 50 млн рублей), — отметил Александр Поленков. — И хотя подсчетов, сколько денег приходит на один вложенный «государственный» рубль, в агентстве не ведут, на практике это не менее 20 привлеченных рублей на 1 рубль. Но это по самому низкому порогу, по факту цифра гораздо существеннее». Он уточнил, что наличие мастер-плана не влияет напрямую на позицию или решение инвесторов вкладывать свои средства в территорию, но, по опыту эксперта, существенно систематизирует и упорядочивает работу по поиску инвесторов и обоснованию привлекательности того или иного инвестпроекта.

А что же инвесторы?

Нужны ли мастер-планы и прочие документы стратегического развития самим инвесторам и какое место они занимают в линейке факторов, влияющих на принятие решения о выходе в тот или иной регион? Тут мнения расходятся: мастер-план нужен всем, но силу его влияния все оценивают по-разному и скорее ориентируются на уже существующую ситуацию, чем на планы на будущее.

«При рассмотрении территории для потенциального выхода мы, в первую очередь, анализируем рынок, оцениваем градостроительный потенциал локации, ее привлекательность для клиента — то есть проводим аналитику спроса на локацию (апарт-отель, жилье, гостиничный комплекс). В туристических городах мы оцениваем, например, планы развития не только города, но и набережных, точек притяжения, так как это влияет на формирование стоимости жилья. Все крупные города сейчас развиваются высокими темпами, этому способствуют частные и государственные инвестиции. Объекты, где создана хорошая инфраструктура, будут продаваться гораздо быстрее, чем в локациях, которые еще необходимо комплексно развивать. Мы, как девелоперы, занимаемся проработкой продукта самостоятельно и можем все делать сами, включая приобретение земельного участка и его проработку. Нам не столь принципиально, насколько продукт готов и упакован. Конечно, если у какого-либо проекта есть мастер-план, видение и концепция, то это только плюс», — уверена директор по развитию ГК «ССК» Евгения Шишкова.

Плюсом наличие мастер-плана считает и директор по развитию инвестиционного холдинга Alias Group Виктория Костикова, но тоже с оговорками: «Безусловно, мы рассматриваем дальнейшее развитие территорий, на которых собираемся реализовать проект. Как правило, такие территории предполагают наличие мастер-планов, разработанных министерствами. Мы обращаем внимание на следующие факторы — общую концепцию, идею, сроки реализации проекта, возможность и формат участия. Затем осуществляем экономическую оценку конкретного земельного актива с учетом перспективы развития локации».

При этом немаловажным фактором для компании являются сроки реализации планов по формированию инфраструктуры и точек притяжения для круглогодичной работы курорта: от сроков будет зависеть, целесообразно ли выходить в регион в ближайшей перспективе или стоит отложить проект. Наличие транспортной инфраструктуры, особенно аэропортов, также является существенным моментом. Кроме того, Виктория Костикова обращает внимание на необходимость оценить себестоимость строительства: при формировании бюджета следует учесть наличие электросетей и стоимость техусловий, особенности рельефа и необходимость проведения дополнительных мероприятий (например, в горной местности понадобится укрепление склона подпорными стенами), обеспечение транспортной логистики материалов, наличие рабочей силы в регионе и многое другое.