Возрастание масштаба: реализация проектов КРТ нуждается в применении более эффективных мер

/FOTODOM На минувшей неделе в обеих палатах Федерального Собрания Российской Федерации обсуждались вопросы комплексного развития территорий (КРТ). Сначала на состоявшемся 12 декабря заседании Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете по строительству и ЖКХ Государственной Думы был рассмотрен вопрос «Формирование эффективных механизмов планирования и контроля реализации региональных градостроительных программ и проектов в условиях КРТ». Под председательством депутата Госдумы, члена профильного комитета, главы Экспертного совета Владимира Ресина приглашенные представители власти и эксперты обсудили две темы. Одна из них — формирование эффективной системы договорных отношений для планирования, другая — реализация инвестиционно-строительных проектов и влияние инструментов федерального проекта «Инфраструктурное меню» в условиях КРТ на развитие экономики субъектов РФ. Затем 15 декабря заместитель председателя Совета Федерации Инна Святенко провела заседание Совета по вопросам жилищного строительства и содействия развитию жилищно- коммунального комплекса при Совете Федерации на тему «Актуальные вопросы комплексного развития территорий: законодательное регулирование и правоприменительная практика».

Такое практически одновременное обращение сенаторов СФ и депутатов ГД к теме КРТ можно объяснить тем, что ровно три года назад, в декабре 2020-го, Государственной Думой был принят и Советом Федерации одобрен федеральный закон №494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ в целях обеспечения комплексного развития территорий», механизм которого и оказался в центре внимания парламентариев.

За градпотенциал — в ответе

Характеризуя систему договорных отношений для планирования и реализации инвестиционных строительных проектов по решениям КРТ, принявший участие в заседании первый замглавы Минстроя России Александр Ломакин сообщил, что сейчас в проработке находится порядка 1 100 территорий общей площадью почти 30 тыс. гектаров с градостроительным потенциалом более 193 млн квадратных метров, из которых только жилья — почти 140 млн «квадратов». По состоянию на 1 декабря было заключено 411 договоров о КРТ, в том числе по результатам торгов 200, по инициативе правообладателей 179, и 32 договора заключил «ДОМ.РФ».

Продолжая тему, председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов отметил, что механизм КРТ должен быть развит до такой степени, что станет понятен и востребован в каждом населенном пункте, однако сейчас его реализация началась пока лишь в нескольких крупных городах. «Для основной массы страны механизм непонятен вообще, даже на уровне мэрий. Поэтому надо просто перестать обманывать друг друга: никакой пока этот механизм не рабочий, но он очень перспективный», — констатировал председатель профильного комитета.

Говоря о перспективах совершенствования механизма КРТ, Сергей Пахомов подчеркнул, что должен измениться подход к комплексной застройке территорий, с тем, чтобы бизнес следовал за планами власти, а не наоборот. Для этого должны быть созданы четкие и понятные всем правила и планы развития территорий, в соответствии с которыми решение о застройке земельного участка будет опережать решение о выделении или о приобретении инвестором этого участка.

В идеале мэр любого города должен предложить пришедшему к нему потенциальному инвестору на выбор — в зависимости от его возможностей — объекты, которые тот может построить. Однако, как утверждает глава думского комитета, стоит недалеко отъехать от Москвы, как зачастую убеждаешься в недостаточной подготовке людей, занимающихся в муниципалитетах градостроительной политикой. В большом количестве городов, в которых побывали депутаты, после расселения аварийного жилья земельные участки, на которых оно расположено, годами не вовлекаются в оборот и не приносят бюджету доход. При этом регионы выстраиваются в очередь за поддержкой в развитии инфраструктуры. «Нам нужно сегодня развивать стремление регионов заниматься градпланированием.

Градпотенциал — это слово, которое вообще должно стать самым главным в нашей работе, в нашей жизни на ближайшее время. Мы передали регионам кучу полномочий, да все почти полномочия по градпланированию мы передали регионам. Давайте посмотрим теперь, как они их исполняют», — призвал Сергей Пахомов и заверил, что в следующем году профильный комитет поднимет вопрос об ответственности за вовлечение регионами в оборот инвестиционно привлекательных земельных участков. «Нам надо искать, как реализовать тот потенциал, который у нас есть», — подчеркнул депутат.

Управлять гибко

Чтобы в ходе реализации проектов КРТ вовлечь в оборот каждый метр пригодной для строительства земли, необходимо прежде всего разработать концепцию развития инфраструктуры на долгосрочный период. О работе над этой концепцией рассказал директор Департамента строительства правительства Российской Федерации Максим Степанов. Он напомнил, что перед стройкомплексом страны поставлена задача довести объем ежегодного ввода жилья до 120 млн кв. м. Согласно проведенным расчетам, это означает, что к 2030 году надо построить 1 млрд кв. м жилья и не менее 350 млн кв. м коммерческой недвижимости и вовлечь в оборот порядка 250 млн гектаров земли, обеспечив все новые объекты необходимой инженерной инфраструктурой.

Чтобы решить эту задачу, подразумевающую комплексное развитие территорий, по словам главы департамента, необходимо максимально повысить гибкость управления пространством и градостроительным развитием. С этой целью надо внести изменения в стратегию пространственного развития, упростить правила корректировки генпланов, правила землепользования и застройки, упорядочить разработку градостроительной документации в части проектов планировки, повысить прозрачность данных по земле и недвижимости. В этой связи большое значение имеет работа Росреестра в рамках национальной системы пространственных данных и создание сервиса «Умный кадастр». Кроме того, предстоит подготовить новые стандарты для комплексного обновления населенных пунктов, регламентирующие в том числе плотность застройки. «Нам для того, чтобы комплексно развивать территорию, нужно всю эту подготовительную работу провести, и самое главное — нормативно дать все возможности максимально гибко, при этом соблюдая баланс публичных и частных интересов, управлять градостроительным процессом», — отметил Максим Степанов. Он высоко оценил принятый Госдумой в последний день осенней сессии 2023 года федеральный закон, направленный на развитие механизма комплексного развития территорий. По его словам, этот закон вносит в действующие инструменты КРТ несколько важных поправок, обеспечивающих возможность привлечения регионами и муниципалитетами своих региональных операторов, синхронизации разработки строительной документации, дает дополнительные полномочия Фонду развития территорий и АО «ДОМ.РФ».

О чем поют финансы

Участники заседания поделились опытом реализации закона о КРТ и предложили конкретные меры по его доработке. Так, министр строительства Иркутской области Александр Галкин внес предложение регламентировать на законодательном уровне возможность и порядок внесения изменений в решение договора о КРТ, определить основания для таких изменений и порядок их согласования. Например, необходимость во внесении изменений в договор возникла с самого начала реализации проекта КРТ в городе Усолье-Сибирском.

Второе предложение, сделанное Александром Галкиным, состоит в том, чтобы расширить параметры КРТ и дать возможность включения в него сразу нескольких программ, таких, например, как «Инфраструктурное меню» или «Формирование комфортной городской среды». Данная необходимость связана с тем, что на небольших земельных участках, площадь которых не превышает нескольких гектаров, рядом с жильем не удается разместить объекты социальной инфраструктуры: для них просто не остается места. А для реализации проектов КРТ на больших площадях сумма необходимых для этого кредитов очень велика. Например, для обновления инфраструктуры на большой территории Иркутска — в предместье Рабочем общей площадью около 250 гектаров и градпотенциалом порядка 1,5 млн кв. м жилья — регионом было решено взять инфраструктурный бюджетный кредит в размере около 5 млрд рублей. Но, как утверждает Александр Галкин, ни в одном другом городе Иркутской области, кроме областного центра, без совмещения нескольких программ невозможно было бы получить такой большой кредит из-за низкой маржинальности строительства жилья.

Горизонты мастер-планирования

Практика КРТ показала также несомненные преимущества мастер-планирования, о которых говорили участники заседания в Госдуме. Например, генеральный директор ООО MASTER’S Plan Юлия Зубарик рассказала о мастер-плане как инструменте раскрытия инвестиционной привлекательности города на примере мастер-плана Грозного, в процессе разработки которого она убедилась, что мастер-план, не являясь документом территориального планирования, служит основой для развития любого города в перспективе 10-15 лет и раскрывает его инвестиционный и градостроительный потенциал.

Именно через мастер-планирование можно увязать между собой программы развития транспортной, инженерной и социальной инфраструктур города, считает руководитель по параметрам развития территорий в подразделении «Градостроительство, сопровождение проектов и инфраструктура» АО «ДОМ.РФ» Анна Должанская. Она предложила поэтапно перейти от такого громоздкого и сложного документа, как генеральный план, к мастер-планированию.

Весомая доля КРТ

В ходе обсуждения в Совете Федерации механизмов эффективной реализации проектов КРТ вице-спикер СФ Инна Святенко рассказала, что проведенный сенаторами мониторинг в субъектах выявил затруднительность реализации проектов в границах зон охраны объектов культурного наследия, на приаэродромных территориях и отсутствие возможности реализации проектов на территориях, полностью занятых ветхими объектами индивидуального жилищного строительства, а также ветхими домами блокированной застройки и садовыми домами.

По поводу отмеченных сенатором недочетов принявший участие в заседании по ВКС министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин заявил, что предложения по их устранению будут реализованы в I полугодии следующего года. Он также сообщил, что Минстрой совместно с регионами осуществляет работу по градостроительному анализу муниципальных и региональных территорий, уже заключены меморандумы о мерах по увеличению градостроительного потенциала и определены целевые показатели до конца 2030 года. Если на конец 2023 года общий градостроительный потенциал составил 403 млн кв. м, в том числе в рамках КРТ 76,3 млн кв. м, то к 2030-му предполагается его увеличить до 502 и 198 млн кв. м соответственно. Другими словами, если сейчас доля КРТ в градостроительном потенциале страны составляет менее 20%, то через семь лет она должна возрасти вдвое.

Без принятия кардинальных мер по совершенствованию механизма КРТ таких показателей, конечно, не достичь, и выступившая вслед за министром аудитор Счетной палаты РФ Наталья Трунова обозначила требующие безотлагательного решения главные проблемные вопросы. Прежде всего она отметила, что практически все нынешние проекты КРТ не обеспечены даже на 15% рабочими местами для проживающих на этих территориях граждан, предусмотренные же в них немногочисленные места для приложения труда создаются, как правило, лишь в сфере услуг и в социальном секторе. Поэтому, чтобы достичь той самой комплексности, ради которой и разрабатываются проекты КРТ, треть их площадей должна быть отдана под экономические функции — как это и закреплено в соответствующем стандарте.

Не менее важно добиться и повышения качества строящегося по проектам КРТ жилья. Сейчас в ряде субъектов доля однокомнатных квартир превышает 60%, и, по мнению аудитора, надо найти баланс между однушками и двух-трехкомнатными квартирами. Кроме того, исследования показывают, что большинство граждан хотят жить в зданиях не выше 12 этажей, в реальности же около половины строящихся сейчас многоквартирных домов выше 25 этажей.

В заключение Наталья Трунова остановилась на обеспеченности территорий транспортной, инженерной и социальной инфраструктурами. Она констатировала, что темпы строительства «социалки» из года в год отстают от темпов ввода жилья. В связи с этим аудитор считает, что надо или вернуть в программу «Стимул» социальные объекты, или провести тотальную синхронизацию отраслевых программ с планами по вводу жилья. При этом ее главное предложение заключается в том, чтобы к проектам, реализуемым с использованием госпрограмм или институтов развития, предъявлять требования стандарта КРТ.

Выступивший по ВКС президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков напомнил, что нацобъединение анализирует как лучшие практики, так и проблематику КРТ на территории всей Российской Федерации. Исходя из этого анализа, президент НОСТРОЙ обратил внимание участников заседания на паритетность существующих договоров КРТ. На сегодняшний день они защищают интересы правообладателей, поскольку в любой момент из договора КРТ без последствий может выйти многоквартирный дом, а также интересы органов публичной власти, которые могут без судебного разбирательства расторгнуть такой договор. Но при этом на договор КРТ не распространяется до момента получения разрешения на строительство на первый объект соглашение о защите и поощрении капиталовложений. Поэтому для того, чтобы инвесторы и застройщики охотнее заключали договоры КРТ, глава нацобъединения предложил предусматривать в них все финансовые риски. «В противном случае, честно говоря, особенно на фоне существующих процессов повышения себестоимости строительства, участие в подобных проектах, довольно долгих и дорогих, становится не очень привлекательным», — отметил Антон Глушков.

Владимир РЕСИН, председатель Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете Государственной Думы по строительству и жилищно- коммунальному хозяйству:

«Правительство России во главу угла всей государственной политики обеспечения безопасности и суверенитета страны ставит взаимоувязанное государственное планирование капитальных вложений во всех отраслях народного хозяйства, развитие и комплексное обновление территорий городских и сельских поселений. На принципах проектного управления, инновационного отраслевого развития и корпоративной культуры государственно-частного партнерства должен работать первый и главный принцип законодательства о градостроительной деятельности: обеспечение комплексного и устойчивого развития на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территорий»