СРО «выходит за рамки»: Максим Федорченко о регулировании и саморегулировании строительства в стране и регионах

/FOTODOM

Чем сегодня определяется потенциал рынка жилищного строительства, какие инструменты поддержки строителей и покупателей по-настоящему эффективны, что полезного сделала для отрасли система саморегулирования и почему ошибаются те, кто считают, будто в стройке сегодня «все плохо»? На эти и другие вопросы «Стройгазете» ответил координатор Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) по Сибирскому федеральному округу (СФО), вице-президент Российского союза строителей (РСС) Максим ФЕДОРЧЕНКО.

Частник в «квадрате»

Максим Владиславович, как бы вы оценили текущее состояние рынка жилищного строительства в родной Сибири?

Сейчас мы видим спад спроса. В Новосибирской области он менее заметен, в других регионах СФО выражен сильнее. Растут объемы непроданной недвижимости, а также жилья, которое застройщики придерживают, не выводят на рынок. Все это, безусловно, тревожит.

Причины очевидны: платежеспособность в лучшем случае не увеличивается, а ипотека, напротив, дорожает.

То есть нужно повышать доходы населения?

Покупательная способность определяется не ростом доходов, а реальной возможностью людей оплачивать расходы на приобретение жилья. Условия ипотечных программ можно считать доступными, если ипотека ежемесячно забирает не более 30% трат среднего домохозяйства. Данный уровень доступности обеспечивается балансом доходов, рыночных цен на жилье и другие необходимые товары и процентов по ипотеке. Сейчас условия ипотечных программ ужесточаются, проценты растут, возрастают и ежемесячные платежи по ипотеке, а доходы людей стоят на месте.

А насколько способен помочь в этой ситуации государственный заказ на жилье?

Любые оплачиваемые заказы для отрасли полезны и хороши. Но масштаб госзаказа на жилье невелик — менее 2% в структуре инвестиций. Остальное жилищное строительство осуществляется на частные средства. Это не удивительно: если исходить из того, что каждый год мы хотим вводить в России по 100 млн квадратных метров жилья, и один «квадрат» оценить в средние по министерским нормативам 90-100 тыс. рублей, то на полную оплату такого объема жилья из госбюджета потребовалось бы 9-10 трлн рублей. Поэтому для обеспечения полноценной работы отрасли нужно делать основную ставку не на рост госзаказа, а на стимулирование частных инвесторов и поддержку рыночного спроса.

В целом, «бюджетные» объекты все равно являются важным, социально значимым фронтом работ для строителей. Какие из действующих механизмов поддержки подрядчиков на таких объектах показали наибольшую эффективность?

Полезной оказалась возможность пересчета твердой стоимости госконтрактов в сторону увеличения. В условиях постоянно растущих цен на основные ресурсы именно этот инструмент позволил сохранить необходимую долю рентабельности на бюджетных стройках. Кроме того, установление Минстроем РФ методики определения цены квадратного метра для бюджетного строительства на основе реальных статистических данных в каждом регионе также сделало, наконец, рентабельным качественное строительство жилья для бюджетников.

Пороки и альтернатива

Понятно, что у строителей сегодня много «головных болей». Все одновременно «вылечить» не получится. Тогда какие, на ваш взгляд, вопросы нужно решать в первоочередном порядке?

Для застройщиков жилья главная проблема и задача — «подпитать» спрос, а это лучше всего делать через ипотеку под субсидированный процент. Только процент в итоге должен быть действительно низким! Сегодня у нас как льготная преподносится ипотека под 7%, а в мире обычную, не «льготную» ипотеку выдают под 3%. Также важно, чтобы и проектное финансирование застройщики могли получить под низкий процент.

К сожалению, сейчас оба эти фактора «дрейфуют» в неблагоприятную для застройщиков сторону: требования ЦБ РФ ужесточаются, учетная ставка выросла, а за ней уже начали «подтягиваться» и ставки по кредитам. Еще одно важное условие — достаточное количество пригодных для строительства земельных участков.

Наверное, хорошие перспективы в этом плане открывает перед строителями КРТ?

Да. Сам механизм уже внедрен, но для его полноценного запуска в работу еще надо решить некоторые юридические, организационные вопросы; это позволит вовлечь в процессы реновации и редевелопмента по-настоящему обширные территории сибирских городов. Вопросы касаются, в частности, должного уровня государственной поддержки застройщиков, заходящих в крупные проекты КРТ с большими объемами расселения и сноса (чтобы экономика таких проектов выходила в плюс, а не в минус), выработки четких регламентов изъятия объектов в границах КРТ (в том числе ИЖС), обеспечения комплексных площадок инженерной, транспортной инфраструктурами.

Решение упомянутых вопросов откроет перед застройщиками жилья возможность планировать свою деятельность на отдаленную перспективу и будет способствовать достижению целей нацпроектов. А для подрядчиков, работающих на бюджетных объектах, первейшая задача — добиться справедливого ценообразования, соответствующего реальным затратам и обеспечивающего необходимый уровень рентабельности.

Решение этой задачи напрямую связано с переходом на ресурсно-индексный метод (РИМ) составления смет и корректировкой 44-ФЗ «О контрактной системе…». К РИМ мы сегодня движемся достаточно твердым шагом, а вот с изменениями 44-ФЗ все не так радужно. По-прежнему при проведении конкурсных процедур закон заставляет отдавать предпочтение компаниям, предложившим наименьшую цену. И получается, что претендент на госзаказ, «провалившись» в цене процентов на 20, почти гарантирует себе победу.

Порочный подход…

Причем в корне! Ведь с переходом на РИМ начальная максимальная цена контракта, которую выставляют на конкурс, уже является выверенной, «очищенной» от лишнего. И если подрядчик готов серьезно «сыграть на понижение» от ее оптимального уровня, это неизбежно провоцирует снижение качества работ (использование низкосортных, самых дешевых материалов, неквалифицированной рабочей силы и т. п.).

Уже много лет обсуждаются недостатки 44-ФЗ, но ничего не меняется. Непонятно, почему этот закон оказался таким неприкасаемым.

А что непонятного? Как бы мы к нему ни относились, только он в его нынешнем виде дает государству действующий механизм экономии бюджетных средств.

Но ведь нужна альтернатива?

Ею может стать информационная система рейтингования стройкомпаний, которая в настоящее время разрабатывается НОСТРОЙ и Национальным объединением изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ). Вот в ней будет полноценно учитываться и опыт работы, и наличие квалифицированных кадров, и экономическая устойчивость, и многие другие важные факторы. Она будет взаимодействовать с профильными саморегулируемыми организациями в регионах — именно «на местах» должна производиться верификация первичной информации.

Конечно, и для полноценного внедрения системы не обойтись без корректировок законодательства, которые позволят учитывать позиции компаний в рейтинге при проведении торгов.

Работа «в тандеме»

Вы всегда выступали за то, чтобы отраслевые саморегулируемые организации (СРО) старались быть «больше, чем просто СРО» и, не ограничиваясь формально закрепленными в законе обязанностями, оказывали строителям всестороннюю поддержку, продвигали и отстаивали их законные интересы. Насколько удается реализовать этот подход на практике?

Можно отметить, например, весьма результативное участие НОСТРОЙ и региональных СРО в решении проблем ценообразования. Наши предложения легли в основу принятой схемы пересчета твердой цены госконтрактов; на основе собранной местными СРО информации удалось существенно повысить нормативные расценки на зарплату рабочих. Также НОСТРОЙ принял активное участие в борьбе с необоснованным повышением цен на строительные материалы.

Еще одно направление работы возникло в связи с необходимостью оперативно находить аналоги для зарубежных материалов, оборудования, комплектующих, ставших недоступными из-за внешних санкций. На уровне НОСТРОЙ был подготовлен каталог импортозамещения, позволяющий строителям удобно и быстро решать эту проблему. Сегодня этот каталог расширяет охват, трансформируясь в общий каталог качественных ресурсов российского производства. Параллельно формируется реестр строительных лабораторий, уполномоченных выдавать заключения о соответствии тех или иных материалов или изделий требованиям действующих стандартов.

Постоянной работой стал мониторинг текущей ситуации в отрасли через региональные СРО. Это позволяет нам держать руку на пульсе, эффективно реагируя на новые вызовы.

Одним из таких вызовов стала недавняя пандемия…

Да. Об этом уже подзабыли, а ведь именно из-за нее возникла реальная опасность массовой и длительной заморозки строек. Спасением стали «Методика проведения мероприятий, направленных на профилактику распространения… COVID-19…», и типовой приказ «О выполнении мероприятий, направленных на профилактику распространения новой коронавирусной инфекции», подготовленные Экспертным советом НОСТРОЙ при активном участии региональных СРО. Эти документы поставили на системную основу соблюдение мер профилактики на стройплощадках, позволив свести время вынужденных простоев к минимуму.

В годы становления системы СРО некоторые эксперты отмечали искусственность разделения единого проектно-строительного комплекса на три разных профессиональных сообщества. С тех пор их стало меньше: проектировщики и изыскатели «слились» в один НОПРИЗ. Как думаете, вероятно ли, что скоро мы увидим еще одно слияние, после которого останется одно общее нацобъединение для всего стройкомплекса?

НОПРИЗ — сильное нацобъединение, которое ведет сотрудничество с НОСТРОЙ для совместного решения общих или схожих задач (таких, как, скажем, уже упоминавшееся рейтингование компаний). Обе ассоциации делают активные шаги навстречу, проводят совместные мероприятия, объединяют усилия при взаимодействии с Минстроем, при разработке проектов нормативных актов и документов стратегического планирования. Не думаю, что можно ожидать «слияния». В нем нет нужды, когда так эффективно идет работа «в тандеме».

«Накрыть» системой индустрию

Еще про единство и разъединенность. Сфера стройиндустрии остается «под крылом» Минпромторга РФ. Не оказывает ли это отрицательного влияния на эффективность работы отрасли, на ее управляемость?

Ни в коем случае не желаю принизить значимость Минпромторга, но все же, на мой взгляд, правильнее было бы, если б Минстрой играл базовую руководящую роль и в отношении рынка стройматериалов. Минстрой при поддержке профильных нацобъединений разработал стратегию развития стройотрасли, где очень подробно прописано, каких показателей и в какие сроки должен достичь стройкомплекс. Безусловно, промышленность стройматериалов тоже следует включить в эту работу, чтобы своевременно и в нужных объемах обеспечивать возводимые объекты необходимыми материалами, изделиями и конструкциями отечественного производства. Опыт последнего времени показал, как важна технологическая независимость, опора именно на своего производителя. Но чтобы было на что «опереться», нужно полноценно наладить свое производство, а там, где оно отсутствует, — создать его.

Какие, на ваш взгляд, производства в строительной сфере нужно создавать сегодня?

Например, сеть домостроительных комбинатов. Она поспособствует скорейшему достижению целей нацпроектов в сфере жилищного строительства, причем не только (а может, и не столько) многоквартирных, но и индивидуальных домов.

Так или иначе, стройкомплексу требуется единый управляющий орган — в нашем случае это, конечно, Минстрой России. Неправильно, когда стратегические задачи строителям определяет и контролирует одно министерство, а промышленную базу для их выполнения — другое.

Пока можно говорить о том, что сам Минстрой делает шаги навстречу стройиндустрии — ее представители участвуют в общих мероприятиях министерства и т. д., сильную объединяющую роль также играет РСС.

В свое время шли разговоры о том, что стройиндустрию тоже полезно было бы «накрыть» системой саморегулирования. Имеет ли это смысл сейчас?

Опыт, накопленный региональными строительными СРО, показывает, что система СРО способна успешно отстаивать интересы членских организаций. Возможно, производителям стройматериалов стоило бы поглядеть в сторону саморегулирования, поскольку их интересы сегодня тоже нуждаются в защите. Это связано и с необходимостью борьбы с фальсификатом на рынке, и с потребностью в продвижении эффективных материалов и технологий (например, цементобетонных дорог — в противовес менее долговечным асфальтобетонным), и так далее.

Но в любом случае, инициативу по переходу отрасли на саморегулирование должна проявить сама стройиндустрия.

Сегодня публичное взаимодействие строительного бизнеса с властью осуществляется на многих площадках: СРО и их нацобъединений, РСС, региональных строительных союзов и ассоциаций, в рамках профильных форумов, общественных советов и т. п. Нет ли риска торможения, «размазывания» важных решений из-за конкуренции структур?

Хороших площадок для взаимодействия много не бывает. Возьмите хоть НОСТРОЙ, хоть НОПРИЗ, хоть РСС и т. д. В любом случае, если организация имеет авторитет и способна собрать воедино все заинтересованные в решении тех или иных задач стороны, — она должна работать. Проблем много как на федеральном, так и на региональных уровнях: везде есть что обсудить. Как говорится, все цветы должны цвести; главное, чтобы цвели не впустую, а с пользой для отрасли.

Максим Владиславович, в заключение нашей беседы — что можете посоветовать тем, кто сегодня, в этих непростых условиях, разочаровался в стройке и склоняется к тому, чтобы уйти в иные сферы?

Судьба любого предпринимателя — всегда в его собственных руках. Если человек занимается бизнесом, значит, он должен уметь гибко и быстро ориентироваться в меняющихся обстоятельствах, либо подстраивая их под себя, либо подстраиваясь под них. Стройка не исключение.

На самом деле у строительства — огромный предпринимательский потенциал. Основывается он на объективно большой заинтересованности людей в жилье, объектах соцкультбыта, инженерной, транспортной инфраструктурах и т. д. И эта потребность не исчезнет никогда. Поэтому, несмотря на отдельные трудности с финансированием, есть все основания полагать, что проблемы эти именно отдельные и временные. Большой, разнообразный и постоянно растущий фронт работ вселяет уверенность, что трудиться в строительном бизнесе всегда будет не только рентабельно, но и интересно.

Кстати, хотелось бы, чтобы на последний тезис обратила внимание молодежь, которая сегодня выбирает, куда пойти учиться. Стройка очень нуждается в талантливых молодых профессионалах. Приходите работать в строительство, не пожалеете!

Максим ФЕДОРЧЕНКО, координатор НОСТРОЙ по СФО:

«Потребность людей в жилье, социальных и инфраструктурных объектах никогда не исчезнет! По сути, на ее удовлетворение сегодня работают и принятая «Стратегия развития стройтрасли», и все принимаемые меры господдержки»