Формула преображения: что в недалеком будущем ждет «полуостров ДОК» в Тюмени

Брусника Закон о комплексном развитии территорий (КРТ) открывает застройщикам возможности преобразования целых городских районов, создания новой реальности для заброшенных промышленных площадок и хаотичной частной застройки. Мастер-планирование таких территорий и насыщение их новыми функциями требуют от застройщика большей экспертизы, чем при обычном строительстве.

Новое на месте старого

15 ноября в Тюмени состоялся резонансный паблик-ток о развитии территории деревообрабатывающего комбината (ДОК) «Красный Октябрь», в котором приняли участие представители городской администрации, компаний-застройщиков, СМИ и урбанисты. Встреча собрала более 70 человек и наглядно продемонстрировала заинтересованность собравшихся в преображении одной из перспективных и недооцененных локаций в центре Тюмени.

История земельного участка под ДОК, расположенного на маленьком полуострове, окруженном берегами реки Туры, берет начало в 30-х годах прошлого века, когда в различных регионах Советского Союза развернулось полномасштабное индустриальное строительство. В соответствии с планами первой пятилетки в Тюмени был построен и введен в эксплуатацию «Красный Октябрь». С тех пор за местом и закрепилось название «полуостров ДОК». Сейчас старое предприятие доживает последние дни, некоторые из обветшавших корпусов снесены, другие ожидают очереди на снос.

Стоит отметить, что к освоению высвобождаемых комбинатом площадей тюменские строители приступили еще в начале 2010-х. С тех пор ДОК стал приобретать новый облик и иную функциональность.

«Главное, что ДОК перестает носить статус окраины и в соответствии с планами превращается в новый центр с огромным потенциалом развития, — считает заместитель главы Тюмени Виталий Третьяков. — Сегодня его современный облик формируют проектировщики и строители четырех компаний». Аукционы КРТ были разыграны этим летом, и большинство застройщиков ДОКа еще не завершили проектирование своих кварталов, поэтому девелоперское сообщество на ноябрьском паблик-токе представили только две компании — В72 и Брусника. Зона ответственности последней в креативном преобразовании ДОКа — территория от Воронинской до Томской улиц, которая будет связана в единое концептуальное, визуальное и логистическое пространство — будущий жилой квартал «Октябрьский на Туре».

Жизненные сценарии

«Участки Брусники в районе ДОКа общей площадью свыше 27 гектаров окаймляются Турой, главной водной артерией города, — поясняет директор Брусники в Тюмени Виктор Корчагин. — Отсюда путь на автомобиле до исторического центра Тюмени занимает не более 10 минут. Добраться до набережной и ведущих достопримечательностей областной столицы можно пешком или общественным транспортом».

Реализуя механизм КРТ, Брусника формирует здесь для застройки единый мастер-план, который предусматривает создание сбалансированной среды, включающей жилую, рекреационную, деловую, торговую и социальную функции.

Приступая к проектированию на ДОКе, Брусника использовала свой опыт строительства на Урале и в Сибири. Его ключевыми идеями стали такие принципиальные составляющие, как деление на кластеры, адаптивность планировочной структуры, зонирование пространства, работа с геометрией зданий. «В результате нам удалось оптимизировать площадь в пересчете на одного жителя и вложить в каждый квадратный метр больше ресурсов», — подчеркивает Виктор Корчагин.

«Наша компания реализует поэтажную стратегию, проектируя не квартиры, а сценарии жизни людей, — добавляет руководитель подразделения развития продукта и технологий проектирования «головной» Брусники Алексей Хриченков. — Мы пришли к адаптивной, устойчивой модели, дающий возможность создавать разнообразные проекты, глобально не меняя подхода. Брусника выбирает эстетический комфорт и разнообразие, когда жилье рассматривается как гибкое пространство с вариативностью планировок — от типовой квартиры до пентхауса».

Все это позволяет рассматривать проекты Брусники в качестве примеров демократичного жилья с разнообразием морфотипов, включающих полифункциональную среднеэтажную застройку, с обязательными летними помещениями и неоднотипностью фасадов.

С высоты своего опыта

Квартал «Октябрьский на Туре» будет состоять из восьми домов, ядро застройки составят замкнутые кварталы переменной этажности. Их высотность по принципу амфитеатра понижается по мере приближения к речной глади. При проектировании приоритетной задачей Брусники стало сохранение природного ландшафта.

«Мы постарались деликатно вписать в него современные здания, — отмечает Алексей Хриченков. — Идея проекта заключается в том, чтобы через архитектуру раскрыть характеристики окружающей среды. Поэтому в квартале спроектированы дома переменной этажности, а из лоджий верхних этажей открываются виды на заливные луга и зеленое пространство дамбы».

«На углах участка мы разместили башни-доминанты, — указал Виктор Корчагин. — Смысловая ось квартала — широкая главная улица с высокими деревьями. Участок проектирования располагается на полуострове с богатым природным окружением. Защитный вал в виде дамбы как антропогенная зона связан с проектируемым районом. Идея Брусники — в объединении уникальных инфраструктурных и природных объектов ДОКа с жилыми пространствами. Мы свяжем жилой район с дамбой и береговой линией прогулочными маршрутами».

Действительно, гидротехническое сооружение задает уникальный характер благоустройства, предусматривающий диалог с природой. Жилой район будет опоясан непрерывным линейным парком вдоль дамбы, подразумевающим кольцевой пешеходный (1,5 часа) и велосипедный маршруты. Из квартала люди могут выходить в природную зону парка, которая формирует экологический каркас «полуострова ДОК» и направлена на сохранение биоразнообразия в районе.

Широкая буферная зона вдоль дорог — пространство для безопасной и спокойной прогулки. Высокие кроны деревьев прикрывают внутренние камерные пространства и двор. Улицы с умеренным пешеходным трафиком, где расположены коммерческие помещения, насыщены общественными площадками и активностями.

Спортивные и детские зоны не выделены в качестве отдельных площадок, а точечно интегрированы в общественные пространства для разнообразия функций. «Уличный фронт» имеет транзитную функцию, поэтому площадки либо расположены в небольших карманных зонах, либо защищены от проезжей части зеленым буфером.

«В кварталах «Октябрьского» мы воплотили весь наш опыт благоустройства и озеленения, — рассказывает Виктор Корчагин. — Территория оформлена в стиле скандинавского натурализма — это простота, естественность и разнообразие».

Отметим, что стандарты по благоустройству Брусники основаны на трех принципах. Во-первых, 30% уличного и 70% дворового пространства должны быть покрыты зеленью. Как правило, по периметру двора высаживают деревья, при этом кустарники выполняют функцию буфера, отделяющего приватные зоны от общественных, а игровые площадки от транзитных. Согласно второму принципу, озеленение должно быть разноуровневым. Деревья и кустарники помогают сформировать аккуратный, ухоженный двор, многолетние цветы и травы делают ландшафт разнообразным. Кроме того, растения подбирают по календарю цветения, благодаря чему двор становится живым и красивым в любое время года.

Кстати:

Брусника — российская девелоперская компания, созданная в 2004 году. Специализируется на строительстве жилья высокого качества и комплексном развитии городских территорий. Портфель компании диверсифицирован по крупным городам Урала, Сибири, также есть проекты в Москве и Московской области. Брусника сегодня — это 1-е место по потребительским качествам жилых комплексов в России в рейтинге Единого ресурса застройщиков. Компания также входит во всероссийский топ-10 по текущим объемам строительства.