Как это было: многогранность и результативность ушедшего года
/FOTODOM 2023 год — всё! Каким он был? «Стройгазета» попросила участников рынка определить его в трех прилагательных. Ответов получилось немало. Для каждой компании год был окрашен в свои цвета, принес свои эмоции. И все же все работают на одном рынке, поэтому оценка года во многом связана с общеэкономической ситуацией, процессами, идущими в обществе, государственными решениями, что и нашло отражение в ответах.
Чаще всего встречалось прилагательное «тревожный». Тревожность у респондентов вызывали как раз меняющиеся правила игры на экономическом и социальном поле. Впрочем, судите сами.
Владислав ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы:
«Тревожный, напряженный, переходный. Переход страны в новое состояние начался в 2022 году. Все, по-старому больше не будет, новый мир с новыми правилами, новыми партнерами, новой логистикой и новыми деньгами. Всего этого только предстоит достичь, и это завершится не в нынешнем году. Сам переход отражается на всех сторонах жизни, в том числе и на строительной отрасли как части большого народного хозяйства страны, так и части мировой экономики, по крайней мере, всецело от нее зависящей.
Переход всегда тревожен, и это не вызывает никаких сомнений. Переход происходит без точных координат прибытия, да и времени тоже.
Про напряженность данного момента и говорить не стоит. То цены растут, то спрос падает, то ключевая ставка поднимается, то валюта дорожает. А в это время надо строить –– и строить немало»
Андрей ШИШКИН, управляющий директор УК «Инфратех Концессии», председатель комитета НОТИМ по цифровизации градостроительной деятельности, проектированию и пространственному развитию:
«Эффективный с точки зрения совершенствования законодательства по строительству социальных объектов на основе государственно-частного партнерства. С 1 октября вступил в силу Федеральный закон от 10 июля 2023 года №296-ФЗ, вносящий комплексные изменения в регулирование государственно-частного партнерства и концессионных соглашений. Принятые изменения являются качественным дополнением правовой основы ГЧП. В целом работа стала понятнее и прозрачнее.
Сложный. Существенное повышение ключевой ставки ЦБ до 15% заставляет закладывать в финансовую модель строящихся объектов плавающую ставку на долгосрочную перспективу, а также пересматривать условия тех проектов, которые уже в стадии реализации. На мой взгляд, рынок продолжит расти и при таких сложных условиях, потому что экономика не может жить без капитальных вложений. Механизм ГЧП и концессий — это эффективный механизм опережающего развития и капитальных вложений. Я думаю, что от него не откажутся при любых ставках ЦБ, но объектов будет меньше.
Инновационный с точки зрения роста технологического потенциала. Сложности в экономике, ограничительные меры других стран приводят к тому, что в России активно развиваются инновации. Если раньше при низкой процентной ставке мы могли комфортно себя чувствовать, то сейчас в экстремальной ситуации тестируем любые инновационные способы управления жизненным циклом объекта капстроительства, которые могут способствовать повышению эффективности капвложений. Например, речь идет о переходе на отечественные программные комплексы информационного моделирования объектов капстроительства или целых территорий муниципальных образований»
Ольга ЗЫБЛАЯ, директор по продажам и маркетингу клубных домов Turandot Residences & Artisan:
«Позитивный. Если вспомнить большую часть года, спрос во всех сегментах недвижимости –– и в элитном в том числе –– был активным. В 2023 году в Россию вернулся капитал из стран Европы, поэтому спрос есть и, думаю, будет.
Адаптивный. Весь год девелоперам приходилось проявлять гибкость во всех сферах, особенно в продажах. Было много вызовов: рост ключевой ставки, несколько фаз удорожания стоимости и ценового отыгрыша, увеличение цены материалов, что было особенно чувствительно для проектов на стадии строительства. Все это влияло на спрос, и девелоперам приходилось быть очень гибкими в своих планах — долгосрочных и краткосрочных. Гибкость приходилось проявлять и в части маркетинга, чтобы искать своего клиента, в результате у нас за это время скорректировался портрет покупателя.
Энергоэффективный. Приверженность девелоперов ESG-повестке и «зеленому» строительству, в частности, набирает обороты. В некоторых новых жилых проектах энергоэффективность достигает уже 90%»
Диана ГАЙНУЛЛИНА, директор по маркетингу девелопера Sense:
«Мотивационный. Множество событий стало драйвером спроса, а также хорошим вектором для девелоперов развиваться и совершенствоваться в своем продукте.
Наглядный. 2023 год в очередной раз подтвердил, что недвижимость остается одним из лучших и самых надежных активов для вложения и преумножения капитала, а строительная отрасль продолжает наращивать качественные характеристики, повышая уровень жизни граждан.
Многогранный. Год был ярким на вывод новых и интересных проектов с комплексной инфраструктурой, уникальной архитектурой и комфортной средой для жизни. Девелоперы максимально продумывают каждый из сценариев жизни, чтобы резиденты могли реализовать все свои потребности на территории жилого комплекса»
Дмитрий ГОЛЕВ, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»):
«Оптимистичный — вопреки негативным прогнозам рынок успешно восстанавливался, и по уровню продаж достигнуты рекордные показатели.
Противоречивый — несмотря на в целом позитивные тренды, в 2023 году наблюдались признаки экономической нестабильности, вынудившие ЦБ поднять ключевую ставку.
Конкурентный — девелоперы выводили на рынок новые интересные проекты, что, впрочем, не помешало проверенным застройщикам удерживать лидирующие позиции»
Ольга БАРАБАНОВА, коммерческий директор Sezar Group:
«Профессиональный. Долгое время рынок работал в условиях низкой ставки, позволявшей иметь стабильно высокий покупательский спрос. Сейчас началось снижение спроса, когда каждый клиент становится «на вес золота», и это требует повышения эффективности всех внутренних процессов: от разработки продукта и маркетинговых коммуникаций до сопровождения сделки.
Устойчивый. По насыщенности событиями 2023 год не сильно отличается от 2022-го. Сохраняется экономическая неопределенность, высока степень условности планирования, при этом рынок функционирует, ведутся строительство и разработка перспективных проектов, несмотря на то, что ловить «состояние баланса» бывает непросто.
Волатильный. В этом году волатильность не является ответом на экстраординарную ситуацию, как в 2022-м, когда заградительная ставка стала шоком, но оценивалась как кратковременное явление. Ситуация сегодня напоминает скорее 2014 год, когда ключевая ставка также поднималась до 17%, то есть если оценивать только цифры, хорошо видна цикличность рынка»
Руслан СЫРЦОВ, управляющий директор компании «Метриум»:
«Cтабильный, восстановительный, тревожный. Безусловно, минувший год оказался более стабильным с точки зрения внешних воздействий на рынок недвижимости и строительства, чем 2022-й. Не было «черных лебедей», которые резко и кардинально меняли бы соотношение спроса, предложения или цен. Благодаря этому 2023 год был восстановительным. За первые три квартала было заключено на 33% больше договоров между дольщиками и застройщиками московских новостроек, чем в тот же период 2022-го. Но определенно к концу года нарастала тревожность участников рынка и покупателей относительно перспектив. С одной стороны, власти начали ужесточать условия выдачи льготной ипотеки и повысили ставки по кредитам на «вторичке» (через механизм ЦБ). С другой стороны, неясной остается судьба программ субсидирования — будут их продлевать или нет, хотя очевидно, что рынок не справится без поддержки»
Серей СОФРОНОВ, коммерческий директор ГК «ПСК»:
«Малопредсказуемый, но «ровный» и обнадеживающий. Опыт 2022 года и прошлых лет не располагал к уверенному прогнозированию на 2023-й. Со второго полугодия спрос на недвижимость стабилизировался, финансовые показатели с середины лета и до конца года улучшались.
На этом фоне в 2024 год мы смотрим несколько позитивнее, чем смотрели в 2023-й. Так, по итогам года мы, по предварительным данным, увеличим выручку на 38% относительно 2022 года. Мы запустили строительство двух новых проектов, завершили строительство двух других, везде идем в графике. В общем, поводы для оптимизма объективно имеются»
Сергей ПАХОМОВ, генеральный директор группы «Голос» (Челябинск):
«Результативный. Несмотря на большое количество неопределенности, надо признать, что для отрасли в целом он удачный с точки зрения объема продаж и потенциальной маржинальности.
Есть внутреннее ощущение, что ушедший год был пиковым. Дальше, скорее всего, будет спад. Это в чем-то следствие высокой результативности.
Дефицитный по отношению к кадрам, особенно рабочих специальностей. Причем не только наших внутренних сотрудников, но и сотрудников наших подрядчиков. Это один из основных вызовов, который сейчас стоит перед строительной индустрией»
Светлана БАРДИНА, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов»:
«Перспективный — открывающий новые горизонты, позволяющий ярче реализовать потенциал.
Динамичный — решения приходилось принимать быстро.
Энергозатратный — для достижения желаемых результатов требовалось прилагать значительные усилия»
Дмитрий ДОЛГОВ, генеральный директор брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO:
«Рекордный, опасный, прибыльный. В 2023 году продажи новостроек побили все рекорды, как и количество выданных ипотечных кредитов. С августа по октябрь был самый настоящий бум. Квартиры на первичном рынке «разлетались как пирожки» — игроки рынка фиксировали небывалую прибыль в короткий срок. Однако 2023 год является опасным для будущего рынка недвижимости, так как после взлета продаж неминуемо следует стагнация, которую мы увидим в 2024 году с учетом повышения ключевой ставки Центробанка и неопределенности с программами льготного ипотечного кредитования»
Михаил ИВАНОВ, генеральный директор ГК «ННДК» (Нижний Новгород):
«Насыщенный, плодотворный и цифровой. Безусловно, первым ключевым событием стало неоднократное повышение ставки ЦБ, ведущее к росту стоимости заемных средств, что, с одной стороны, повышает себестоимость, с другой, снижает доступность ипотечных программ. Вместе с тем, строительная отрасль является сильным мультипликатором экономики и вызывает развитие широкого спектра производств: один вложенный в строительство рубль стимулирует инвестиции в несколько рублей в сопутствующие сферы. Кроме того, в нашей стране на внутрироссийские инфляционные процессы накладывается и текущий рост инфляции на международном уровне. Таким образом, мы получаем замкнутый круг, выйти из которого — непростая задача, требующая нетривиального подхода.
Второй немаловажный момент — валютная нестабильность. В такие периоды люди хотят сберечь свои активы, часто перекладывая их в недвижимость и разгоняя цены на рынке.
Третье событие –– распространение института проектного финансирования на комплексные проекты индивидуального жилищного строительства. Сейчас идет активный процесс развития ИЖС и перетекание весомой доли покупателей в данный сегмент рынка, так что в скором времени можно ждать выхода на него многих крупных девелоперов»
Екатерина НЕМЧЕНКО, коммерческий директор холдинга «РСТИ»:
«Интересный, интенсивный, испытывающий на профессионализм и абсолютно ипотечный. Ипотека с 2022 года стала определяющим инструментом в продажах новостроек. В 2023-м в объектах нового строительства массового спроса 90-95% сделок проходят с использованием заемных банковских средств. Меры, предпринимаемые регулятором, воздействуют на устойчивость финансовых моделей застройщиков и могут привести к негативным последствиям.
Изменение ключевой ставки, безусловно, отразится на стоимости проектного финансирования, подтолкнет банки к изменениям условий ипотечных программ, ужесточит требования к заемщикам и негативно скажется на объеме сделок с жилой недвижимостью. Не будет сделок на «вторичке» из-за высоких ипотечных ставок — не будет денег для первого взноса в новостройки. Не исключено, что часть покупателей, планировавших покупку квартиры на вторичном рынке, переориентируется на покупку новостройки в связи с более низкой ставкой по льготным программам. В зоне их внимания будут сданные дома либо объекты высокой стадии готовности. Другая часть покупателей просто отложит решение жилищного вопроса на неопределенный срок. При этом низкая активность на вторичном рынке приведет к корректировке продавцами цен, в то время как дорогие кредиты на строительство вместе с повышением стоимости строительных материалов и рабочей силы исключают возможность снижения цен на новостройки. Это приведет к очередному увеличению разрыва между стоимостью новостроек и вторичного рынка.
При достижении критической разницы и отмене льготных ипотечных программ для новостроек маятник вновь качнется в сторону вторичного рынка. В ситуации нестабильности и высокой ставки проектного финансирования застройщики занимают осторожную позицию в вопросе вывода на рынок новых объектов, что уже в ближайшем будущем скажется на объеме предложения. Рынок уже длительное время находится в стрессовом состоянии, испытывая всевозможные негативные воздействия.
Рынку нужны стабильность в условиях работы, понятные программы ипотеки, которыми сможет воспользоваться широкая аудитория»
Екатерина БОРИСОВА, директор по девелопменту компании Rariteco:
«Активный, поворотный, оптимистичный. С точки зрения высокобюджетного сегмента рынка жилья в столице 2023 год, безусловно, оказался очень активным в плане спроса. Ослабление курса рубля, стабилизация общей ситуации стимулировали клиентов с большими бюджетами вкладываться в дорогую недвижимость в России, а не за рубежом. Поворотным год стал с точки зрения трендов в элитном и делюкс-сегментах. В этой нише появилось много новых клиентов — пришло более молодое поколение покупателей. Одновременно усиление экономики России в плане импортозамещения и госзаказа привело к росту доходов бизнеса из регионов, который стремился впоследствии инвестировать в московскую недвижимость. Другой тренд — приход в сегмент высокобюджетного девелопмента новых игроков и запуск большого числа новых проектов. Все это, конечно, создает оптимистичные ожидания от 2024 года»
Илья ФРОЛОВ, управляющий партнер девелоперской компании Stenoy:
«Уверенным, новаторским и смелым был этот год и для всего рынка, и для нас, в частности. Участники рынка показали уверенность в себе и в будущем, было много примеров новаторских решений в контексте новых реалий и в том числе смелых шагов с учетом текущей экономической ситуации».
