Предварительно изъять: какие изменения ждут москвичей с принятием 310-ФЗ

Артем Кузнецов

Федеральный закон №310-ФЗ от 10 июля 2023 года «О внесении изменений в закон «О статусе столицы РФ» и статью 2 закона «Об особо охраняемых природных территориях (ООПТ)» создает механизм «предварительного изъятия» недвижимости при реализации программы реновации жилищного фонда в Москве, сокращает для граждан сроки заключения соглашения о переселении и позволяет столице получать полномочия по изменению охранных зон ООПТ федерального значения. О новых нормах и замечаниях к ним «Стройгазете» рассказал руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз КУЧЕМБАЕВ:

«Как говорится в пояснительной записке, 310-ФЗ был разработан для поддержки строительной отрасли в условиях санкционного давления, уменьшения сроков строительства и оптимизации сроков переселения граждан в рамках реализации столичной программы реновации. Так, статья 18 закона устанавливает особенности процедуры принудительного изъятия имущества при реновации. Согласно этим особенностям, законом предопределяется решение суда по первоначальному спору, и суд обязан всегда устанавливать цену компенсации по отчету о стоимости изымаемого имущества, предоставляемого органом власти. Или, если собственник будет не согласен с такой оценкой, спор о размере компенсации должен выделяться в отдельное производство и разрешаться через назначение судебной оценочной экспертизы и определение рыночного размера компенсации. Если стоимость имущества, согласно судебной экспертизе, будет больше, чем в отчете органа власти, собственнику назначается «доплата».

По сути, этой норме место в процессуальных кодексах.Кроме того, в соответствии с положениями Конституции, Земельного и Жилищного кодексов РФ, а также закона «О статусе столицы РФ» принудительное изъятие жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме осуществляется всегда только при условии равноценного возмещения рыночной стоимости изымаемого.

Еще до принятия указанного закона в Москве уже складывалась судебная практика по выделению споров о цене в отдельное производство. В таких делах суды считали, что уже произошедшее изъятие не мешает собственнику спорить о стоимости возмещения. Но практика эта неоднозначна. Например, в решении от 28 января 2022 года по делу № А40-210370/2021 Арбитражный суд города Москвы отказал в выделении спора по цене «поскольку установление размера возмещения является одним из условий изъятия».

Возникает и практический вопрос: для произведения оценки специалисту порой необходимо лично наблюдать объект. Но если на момент «спора о цене» квартира или помещение уже будут отсутствовать? Интересно, что закон не говорит и об обратной ситуации, если итоговая оценка покажет меньшую стоимость, чем у органа власти. Это очевидный пробел, поскольку необоснованное обогащение может «подарить» гражданину еще один судебный процесс с соответствующими издержками.

Кроме того, статья 1 310-ФЗ сокращает срок подписания гражданином соглашения об изъятии с 90 дней до 30. Также она уменьшает сроки на подачу заявления о денежном возмещении вместо квартиры, предоставляемой взамен изъятого имущества. Эти нормы при обсуждении проекта закона вызвали немало споров. При этом сокращенный срок уже вводился 494-ФЗ. Тогда в Земельном кодексе в статье 56.12 появилось уточнение, что при реализации механизма комплексного развития территории срок, в течение которого правообладатели должны подписать соглашение об изъятии, также составляет 30 дней.

В соглашении об изъятии указываются условия «выселения» и размер компенсации. С этими условиями собственник вправе не согласиться. Однако, чтобы не согласиться с уверенностью в своей правоте, правообладателю необходимо заказать и провести оценку изымаемого имущества и учесть все убытки. Это требует времени. При этом для замены предоставляемой квартиры на денежную компенсацию правообладателю дается уже не месяц, а менее трех недель.

Помимо этого, статьи 1 и 2 закона устанавливают возможность передачи полномочий по изменению охранных зон государственных природных заповедников, национальных парков и памятников природы федерального значения с федерального уровня на уровень города Москвы. В случае передачи таких полномочий федеральная собственность на землю переходит в городскую.

На территории города есть национальный парк «Лосиный остров». Вокруг него уже с завидной регулярностью разгораются скандалы с застройкой именно из-за решений столичных властей. По новому закону правительство РФ должно определить порядок этой передачи полномочий с федерального на городской уровень. Передача полномочий по такому парку во власть города, с одной стороны, призвана устранить конфликтность. Однако вряд ли это дает дополнительные гарантии для защиты окружающей среды. Есть риск, что эта передача станет безальтернативной по своей сути, как стал фактически безальтернативным порядок согласования региональных проектов комплексного развития территории, в границы которых входит федеральное имущество.