Турция: что нужно знать перед покупкой недвижимости

/FOTODOM Турция привлекает многих российских граждан, как в плане отдыха, так и возможности переезда и проживания на постоянной основе. Согласно данным турецкого института статистики (TUIK), в 2023 году россияне заняли первое место среди иностранных покупателей жилья в Турции. Заместитель председателя совета директоров компании Mayalanya Group Мила Гребенщикова рассказала «Стройгазете», что нужно знать россиянам, задумавшихся о покупке недвижимости в этой стране.

Широкий выбор недвижимости

Турецкий рынок недвижимости впечатляет разнообразием предложений, доступных для разных бюджетов. Здесь можно приобрести квартиры, виллы, дома с разными инвестиционными целями. Основные причины покупки недвижимости в Турции — получение пассивного дохода от сдачи в аренду, использование жилья при эмиграции или на время отпуска. Среди российских покупателей особой популярностью пользуются Стамбул, Анталья, Мерсин, Бодрум и Измир. Стоимость жилья в этих городах в 2023 году составляла:

• Стамбул — 1 254 USD за квадратный метр (+2.94% в 2023)
• Анталья — 1 032 USD за квадратный метр (+3.15% в 2023)
• Мерсин — 567 USD за квадратный метр (+4.66% в 2023)
• Бодрум — 2 655 USD за квадратный метр (+2.9% в 2023)
• Измир — 976 USD за квадратный метр (+3.97% в 2023)

Стабильный рост стоимости недвижимости обеспечивает инвесторам доход от аренды или возможность получить выгоду при ее продаже в будущем.

Иммиграционный статус

Одно из основных преимуществ владения недвижимостью в Турции — возможность получения иммиграционного статуса. Но тем, кто хочет приобрести объекты в стране с этой целью, стоит ускориться — сделать это становится сложнее. С октября 2023 года минимальная оценочная стоимость объекта недвижимости для получения ВНЖ увеличилась с 75 тыс. до 200 тыс. долларов. Также были внесены изменения в правила экспертной оценки недвижимости, которая приобретается для получения гражданства. Теперь большую часть объектов оценивают ниже, чем было раньше.

Владение турецким паспортом предоставляет владельцам преимущества: возможность безвизового путешествия в более чем 100 стран, доступ к социальным услугам (включая медицину) и возможность получить американскую визу EB-2, которая позволяет проживать в США в течение пяти лет.

Безопасность объекта

Вопрос безопасности очень важен при покупке недвижимости в Турции. Последствия землетрясений в феврале прошлого года снова подняли вопрос о важности соблюдения законодательства в части сейсмоустойчивости. Турция находится на стыке нескольких тектонических плит: Анатолийской, Африканской, Аравийской и Евразийской — именно на их пересечении происходят землетрясения.

После землетрясения 1999 года, унесшего около 17 тыс. жизней и разрушившего огромное количество зданий, Турция ввела новый закон. В нем говорится, что существующие здания должны пройти проверку на сейсмическую устойчивость. Но инфраструктура страны неоднородна, особенно на юге, где отмечается наименьшая подготовленность к природным катаклизмам. Для покупки недвижимости рекомендуются рассматривать побережье Средиземного моря (Анталья, Аланья, Адана), Черноморское побережье особенно его восточную часть (Трабзон, Риза, Самсун) и центр Турции (Конья, Невшехир, Анкара). Эти регионы считаются самыми безопасными.

Для обеспечения безопасности населения в юридической части, власти ввели обязательные страховки от последствий землетрясений (DASK). Страховку могут получить как граждане Турции, так и иностранцы. Страховка покрывает максимум 640 тыс. лир.

Юридические аспекты

Один из важных аспектов при выборе недвижимости в Турции — учет законодательства. Иностранцы не имеют права покупать недвижимость на всех территориях страны. Например, запрещено покупать жилье на побережье Черного моря (Трабзон, Зонгулдак и другие причерноморские регионы). Также важно строго соблюдать закон об аренде. Недавние поправки, вступившие в силу в конце 2023 года, серьезно ограничивают права владельцев на сдачу жилья в аренду в туристических целях. Если владелец собирается сдать квартиру на срок менее 100 дней, необходимо получить специальное разрешение от министерства культуры и туризма Турции.

Гид по приобретению недвижимости в Турции

1. Подписание договора купли-продажи
Для осуществления сделки покупатель и продавец должны заключить договор, в котором определены права и обязанности каждой стороны, а также указаны сроки и условия оплаты. Этот документ оформляется в двух экземплярах на двух языках — турецком и русском. Иностранный гражданин для заключения договора должен предоставить только свой заграничный паспорт.

Важно помнить, что нотариально заверенный договор еще не означает, что недвижимость стала принадлежать покупателю. Для этого необходимо получить TAPU (title deed) — свидетельство о праве собственности. В TAPU также указывается кадастровая стоимость недвижимости.

2. Внесение задатка
В момент заключения договора, покупатель должен внести задаток в размере 5-10% от стоимости недвижимости. Задаток обеспечивает закрепление объекта за определенным человеком. В случае отказа покупателя от сделки, деньги задатка остаются у продавца. Но если продавец отказывается от сделки, то он обязан вернуть сумму задатка в двойном размере.

3. Подготовка основного пакета документов
Для полного оформления собственности на одного владельца недостаточно только заграничного паспорта. Также потребуются:
• ИНН (индивидуальный налоговый номер);
• Отчет с указанием рыночной стоимости недвижимости;
• Банковский счет. Хотя данный пункт не является обязательным, он может упростить жизнь в стране в дальнейшем.

Оплата покупки
Обычно недвижимость в Турции приобретается за доллары, евро или турецкие лиры. Некоторые застройщики принимают даже рублях. В большинстве случаев оплата производится посредством банковского перевода. Российские клиенты могут осуществлять такие переводы только через банки, не подвергнутые санкциям. Чтобы получить TAPU, недвижимость должна быть полностью оплачена.

5. Получение права собственности
Процесс получения TAPU осуществляется в кадастровом управлении. Там обязаны присутствовать покупатель, продавец и гос. переводчик. Однако вместо них по доверенности могут присутствовать их представители. Если в сделке участвуют иностранные граждане, не владеющие турецким языком, подпись гос. переводчика — обязательное условие для легитимности документа.