Есть ли жизнь без льготной ипотеки? Рынок недвижимости сохраняет стабильность, но ему нужны новые стимулы

Ведомости В последние несколько лет спрос на ново стройки поддерживался с помощью ипотеки с господдержкой. После рекордных показателей прошлого года I квартал 2024-го ознаменовался снижением активности покупателей во всех секторах рынка недвижимости, кроме элитного. На днях в рамках конференции издания «Ведомости» «Недвижимость 2024+: от проекта до продажи» представители власти, девелоперы, руководители строительных компаний и профильные эксперты обсудили текущее состояние и вызовы стройотрасли и обменялись кейсами по повышению эффективности рабочих процессов.

Есть ли инструменты, которые помогут первичному рынку жилья повторить прошлогодний рекорд по продажам? Как в 2024 году застройщики смогут поднять продажи новостроек, не роняя маржу? Какие новые меры поддержки спроса сможет предложить государство? Эти вопросы были в центре внимания участников диспута.

Цены не растут, но и не снижаются

Модератором дискуссии выступил редактор отдела «Недвижимость» газеты «Ведомости» Антон Филатов, а его сомодератором — руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, который поделился своим мнением относительно уровня продаж на рынке. По его словам, на жилищном рынке пока все стабильно — продажи просели по сравнению с прошлым рекордным годом, но сохраняются на среднегодовом уровне; цены на жилье перестали расти, но при этом «топчутся» на месте, особо не снижаясь.

С другой стороны, по прогнозам Олега Репченко, до 1 июля, пока действуют все программы льготной ипотеки, никакой катастрофы не произойдет. Но дальше, считает аналитик, будут пересмотрены параметры «Семейной ипотеки», льгот станет меньше, а обычная рыночная ипотека при сохранении высокой ключевой ставки в обозримом будущем не получит развития.

«Все мы уже много раз наблюдали, что, когда заканчивается очередная льготная программа, люди пытаются впрыгнуть в последний вагон, создается ажиотаж, и это поддерживает рынок. И, в общем-то, многие бы сказали, что и дальше будет все нормально, потому что льготные программы всегда продлевали — и все продолжалось. Но, с другой стороны, есть ощущение, что сейчас все уже не так безоблачно», — сказал он.

По словам эксперта, тревожные сигналы поступают от Минфина, который делает заявления примерно в том духе, что «казна не резиновая». Согласно экспертным оценкам, сейчас все вместе взятые льготные программы — это 90% от продаж новостроек, и эта ситуация ненормальная: фактически рынок сидит на игле различных льготных ипотечных программ.

«Наверно, уже достигнут консенсус, что глобальной льготной ипотеки после 1 июля не будет. Останется семейная ипотека, но ее хотят очень сильно урезать. Во-первых, сделать более высокие ставки для семей, у кого дети уже не маленькие. То есть льготные ставки останутся, скорее всего, только для семей с детьми до шести лет», — считает Олег Репченко. Он также сообщил, что обсуждается урезание семейной ипотеки на маленькие квартиры — студии и однушки, потому что о создании нормальной семьи на такой жилплощади говорить не приходится.

Что касается обычной ипотеки, то, по мнению эксперта, пока про нее надо забыть. «Еще относительно недавно все ожидали, что Центробанк довольно быстро перейдет к снижению ставки, но этого не произошло и не произойдет в обозримой перспективе», — сказал он, добавив, что ставка ЦБ в ближайшие несколько лет сохранится на высоком — «заградительном» — уровне.

Цель достигнута

Нужны ли вообще льготные программы и должно ли государство вмешиваться в эту сферу, участники конференции обсудили далее, в ходе дискуссии.

Президент НОСТРОЙ Антон Глушков выступил ключевым спикером на сессии «Стратегии и тактики девелопмента: как спроектировать, чтобы продать?». Он дал свою оценку использованию льготной ипотеки, подчеркнув, что благодаря этому инструменту выиграли и покупатели, и девелоперы.

«Безусловно, кто бы что ни говорил, выиграло население России. Если мы посмотрим на количество сделок, количество семей, количество людей, которые реально улучшили свои жилищные условия, таких цифр, как в 2023 году, в 2022-м, не было никогда. То есть цель достигнута — люди живут в новых квартирах», — сказал он.

Антон Глушков отметил, что застройщики даже в условиях отмены льготных ипотечных программ не будут сокращать объемы строительства: «У застройщиков есть хорошие производственные мощности, у них есть рабочие коллективы, у них есть земельный банк, и никто из застройщиков не будет сокращать темп, который они набрали».

Говоря о строительном рынке, глава НОСТРОЙ подчеркнул, что он стал самостоятельным и высокопрофессиональным. «Девелопмент научился управлять финансами. То, что строителей «загнали в банки», за последние пять лет помогло существенно развить те навыки, которые есть у строительных компаний, появился маркетинг. Все это гарантирует устойчивость конструкции даже на фоне того, что количество первичных сделок на ипотечном рынке в 2024 году будет снижаться», — отметил он.

Антон Глушков добавил, что государственная ипотека научила одному: если раньше бóльшая часть девелоперов считала, что цена сделки является основополагающей при заключении договора долевого участия, то льготная ипотека доказала, что все-таки базовым является аннуитетный платеж или обслуживание кредита.

Инвестиции в недвижимость президент нацобъединения назвал нормальным финансовым инструментом как для улучшения жилищных условий, так и для сохранения сбережений. Он поделился мнением о том, как в целом изменится самый востребованный тип недвижимости. В краткосрочном и среднесрочном периоде «набор квартирографий существенным образом не изменится», а в долгосрочном — тренды будут определяться в зависимости от образа жизни людей, понимания комфорта и функциональности жилья.

Антон Глушков заострил внимание участников дискуссии на том, что для людей, которые не планируют или не могут взять ипотеку ни при каких условиях, нужна альтернатива — арендное жилье. Однако без госпреференций этот сегмент сегодня не может получить стремительного развития. О том, как будет развиваться рынок и какие нужны меры поддержки, поделились мнениями и другие участники дискуссии.

Льготы — хорошо, но решает рынок

Управляющий партнер компании Prime Life Development Денис Коваленко поддержал Антона Глушкова в том, что для развития рынка жилья и стимулирования покупателей к приобретению больших по площади квартир особую значимость приобретает возможность людей платить за них приемлемую сумму — для этого должен снижаться аннуитетный платеж.

Генеральный директор компании «Самолет-10D» Дмитрий Самоходкин сказал, что льготные программы, безусловно, помогают девелоперам, но для устойчивого развития строительным компаниям нужна предсказуемость макроэкономической ситуации, чтобы бизнес мог своевременно реагировать на изменения, оперативно корректируя свою бизнес-стратегию.

Льготная ипотека и переход застройщиков на проектное финансирование, по мнению члена Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александра Якубовского, помогли российским застройщикам уйти от состояния «дикого девелопмента» с обманутыми дольщиками к цивилизованному рынку. При этом доступность жилья для населения, что являлось ключевой задачей государства при принятии решения о вводе льготной ипотеки, остается спорной: стоимость квадратного метра начала существенно расти, ее необходимо снижать, следовательно, нужно уменьшать себестоимость строительства, на которой в значительной степени сказываются цены земельных участков, инфраструктуры, строительных материалов, отметил Александр Якубовский. Перспективы он видит в развитии индивидуального жилищного строительства (ИЖС), которое необходимо активно продвигать, в том числе в рамках комплексного развития территорий. А распространение на ИЖС льготной ипотеки и применение при личном строительстве домокомплектов будут и поддерживать спрос на ИЖС, и сдерживать цены на многоквартирное жилье.

В целом, депутат Госдумы считает, что девелоперам придется поумерить свои аппетиты и смириться с сокращением рынка. По его мнению, государство сосредоточится «на тех категориях граждан, которые реально надо поддерживать», а среднему классу без дополнительных стимулов вроде льготных программ тянуть ипотечную «лямку» будет тяжело. «На мой взгляд, в дальнейшем для девелоперов обороты, безусловно, необходимо будет снижать. Насколько — рынок покажет», — резюмировал Александр Якубовский.

В рамках конференции «Недвижимость 2024+: от проекта до продажи» состоялись также две тематические сессии, посвященные вопросам повышения эффективности стройки и альтернативам многоэтажному строительству.