Территория высокого риска: какие объекты требуют страхования и что грозит владельцу при отсутствии полиса?

/FOTODOM

Антон МЕЛЬЦОВ, основатель компании «Страховой брокер AMsec24»:

Существуют объекты, о страховании которых люди не задумываются. А ведь есть территории высокого риска, где возможность попасть в страховой случай высока. Самый частый страховой случай в сфере недвижимости — пожар. И здесь, опять же, в первую очередь на ум обывателю приходит дом. Хотя куда чаще страдают другие типы частной недвижимости, расположенные на коммерческих территориях.

Показательным примером этого является яхт-клуб «Адмирал», где 2 марта случился пожар, который полыхал 16 часов. Пожар начался с коммерческого ангара — пострадали 8 частных катеров и болотоход. Огонь быстро перекинулся на эллинги. Общая площадь возгорания составила около 1 200 кв. метров. Плавучие средства стояли на территории «Адмирала» на зимнем хранении, имущество спасти не удалось, но самое печальное — ни одно из них не было застраховано.

Во всех случаях сгорают деньги

Кто виноват в пожаре? Жадность. Владелец должен оборудовать коммерческую застройку системой пожаротушения, но зачастую этот процесс игнорируется из-за высокой стоимости такой системы.

Строительство стандартного эллинга, предназначенного для хранения лодок, как в случае с «Адмиралом», обычно обходится в 10 млн рублей. Добавление активной системы пожаротушения увеличивает стоимость на 10-20 млн в зависимости от ее характеристик.

Сколько времени будут окупаться такие вложения? Предположим, что площадь эллинга составляет 500 кв. метров, стоимость аренды — около 5 000 рублей за кв. метр в месяц. При полной загрузке строительство окупится за 12 месяцев, но здесь не учтены расходы на обслуживание и хозяйственную деятельность. Можно предположить, что первую прибыль владелец получит через два года. Этим и объясняется экономия на системах пожаротушения.

Если нет системы пожаротушения, то можно было бы подстраховаться полисом. Все понимают, что материалы, из которых возведены эллинги, не обладают высокой огнестойкостью, да и сами плавучие средства быстровоспламеняемы. Но это понимают не только владельцы эллингов, но и страховые компании. Страховые премии при отсутствии системы пожаротушения — очень высокие. Поэтому вариант со страхованием отпадает вслед за вариантом создания полноценной системы пожаротушения.

Что касается арендаторов, они вовсе не задумываются о необходимости страхования своего катера или лодки. В результате все это приводит к серьезным последствиям в случае возникновения пожара и к неблагоприятным ситуациям для всех сторон.

Соблюдать стандарты

Помимо эллингов существует множество других объектов, где наличие или отсутствие страхования может сыграть решающую роль. Это рекреационные зоны или объекты с повышенным риском возникновения пожара: гостиничные комплексы и глэмпинги с множеством зон барбекю; банные и SPA-комплексы, как городского, так и загородного типа; базы отдыха, сдающиеся в аренду под проведение массовых праздников.

На всех перечисленных объектах можно узреть заложенный риск возникновения пожара. Все коммерческие объекты, где потенциально будут находиться люди в нетрезвом состоянии, где возможны запуски салютов и взаимодействие с прямым огнем, — высокорисковые территории.

Формирование инфраструктуры должно создаваться с осознанной проработкой рисков воспламенения. «Увиливания» от норм и стандартов позволят сэкономить только на первичном этапе возведения объектов и покупки земли. Но такая экономия приведет к значительным финансовым издержкам в страховом случае.

Рассмотрим на понятном и популярном сегодня примере — экоотеле. Как полагается, любая экоистория строится из экоматериалов. А они в большинстве случаев горючие. Типичная ситуация — девелопер заложил в концепцию отеля архитектурный ансамбль из каркасных деревянных домов с экологичной отделкой планкеном. Не нужно быть специалистом, чтобы понять — в этом домокомплекте горит все.

В соответствии с требованиями противопожарной безопасности расстояние между двумя деревянными объектами должно быть не менее 15 метров. Это предотвращает риск сверхбыстрого распространения огня между объектами инфраструктуры. Но данное требование плохо вписывается в концепцию, заложенную девелопером.

Для быстрого выхода в прибыль застройщику нужно возвести определенное количество домов. А если соблюдать требуемые 15 метров между постройками — объектов получится значительно меньше. Соответственно, чтобы не страдала прибыль, придется докупать земли — но и это не входило в планы девелопера.

Что делает застройщик? Проявляет смекалку и создает уникальное архитектурное решение, позволяющее ему «обмануть систему» и обойти регламент по соблюдению расстояний между деревянными строениями. Реализовать такой замысел довольно просто: все здания должны быть объединены одной кровлей.

Девелопер использует данный «лайфхак» и, прикрываясь эргономикой, эффектно обыгрывает идею внедрения единой кровли. Все отдельно стоящие экологичные коттеджи объединяются между собой переходами, у которых есть крыша, но нет стен. По сути дела, он строит «садовые дорожки» на сваях между домами и возводит над ними крышу. Суть объекта от этого не меняется, но формальности соблюдены, и даже возведена в ранг преимущества «забота о клиенте»: отдыхающие смогут комфортно гулять на свежем воздухе и в дождливую погоду.

Данное решение, безусловно, спасет от негодования комиссии, но не от быстрого распространения пламени. Если от неосторожного обращения с мангалом загорится один объект — следом загорятся и все остальные.

Восстанавливать же придется комплекс целиком. А в случае отсутствия страховки застройщику впору объявлять себя банкротом. Данный пример нужно держать в уме каждому инвестору, вкладывающему активы в загородный коммерческий сегмент.

Думай, инвестор, думай!

Чтобы проект обладал устойчивой финансовой моделью, уже на этапе разработки проекта финансирования строительства необходимо заложить все риски и продумать механизм страхования строительно-монтажных работ, техники и человеческих ресурсов. Если застройщик не учел эти риски в проекте, нужно задуматься: а стоит ли вообще участвовать в подобной авантюре?

Рассмотрим модель greenfield, когда инвестор входит в проект на этапе «пустоты» — нет ни земли, ни строений, есть только идеи.

Первое — покупка участка. Если инвестор предоставляет денежные средства застройщику или риэлтору под покупку земли, он должен затребовать договор профессиональной ответственности. Ведь вы, инвестируя, фактически вкладываетесь в бизнес на свой страх и риск.

А кто будет финансово обеспечивать убытки, если участок после всех проверок не получит разрешение на строительство капитальных объектов? Да, вы инвестировали в инфраструктуру, но кому она нужна без капитальных строений?

Второе — собственно, сами работы, хранение материалов и использование строительной техники. Тут все просто — минимизируете затраты при наступлении страхового случая, больше зарабатываете вместе с застройщиком или управляющим строительством.

Третье — страхование сделки. На этапе продажи инфраструктурных объектов или их передачи управляющей компании могут возникнуть финансовые риски, особенно если покупатель объектов использует заемные средства. Да, в этом случае страхование сделки и самого кредита — скорее интерес приобретающей объекты стороны.

Но при этом вы как инвестор быстрее реализуете лот, получите прибыль и направите активы в новые сделки. Если же речь идет о передаче активов аффилированной управляющей компании, то фактически вы страхуете свои риски и закольцовываете цепочку работы с данными нефиатными активами.

Если проанализировать все стоимости страховых услуг в модели заранее, оптимизировать их при помощи предложений брокеров и составить оптимальный план комплексного страхования проекта, вы сможете заложить эти затраты сразу в финансовый план. И не только обезопасить себя, но и понять итоговую потенциальную доходность входа в строительство объекта. И принять решение — стоит игра свеч или нет?

Эффективный подход к страхованию

В современном бизнесе эффективное управление рисками становится все более приоритетной задачей для предприятий. Существует специализация в области риск-менеджмента, известная как консалтинг по риск-менеджменту.

В отличие от страховых компаний, занимающихся преимущественно страхованием, эту работу выполняют страховые брокеры. Данный вид коммуникации пришел к нам с Запада и на текущий момент малоизвестен. Однако именно он является наиболее эффективным методом при создании финансовой стратегии нового коммерческого объекта или группы объектов.

Как это работает? Процесс оптимизации страховых расходов начинается с анализа и оценки конкретных рисков, с которыми сталкивается предприятие или может столкнуться с высокой долей вероятности.

Далее происходит идентификация менее уязвимых мест. Риск-менеджер или брокер определит, что часть объекта подвержена меньшему риску, — это позволит снизить страховую премию. Иначе говоря, специалисты подходят к оценке объектов по частям, выявляя то, где больше и меньше опасности. Соответственно, и страхование происходит «неравномерное» — в полном объеме страхуется только то, где существуют реальные риски. Такой подход и помогает сэкономить на стоимости страховки.

Понимание и оценка рисков на ранних этапах проекта, а также внедрение современных систем безопасности являются ключевыми факторами для успешного управления рисками и обеспечения финансовой устойчивости предприятия.

Когда происходит анализ реальных рисков объекта, потенциально возможных убытков, становится ясно, что грамотно застраховать объект от возможных угроз будет значительно выгоднее, чем затем восстанавливать его и свою репутацию.