Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей

фото: А. Кузнецов Комплексное развитие территории (КРТ) — новый механизм застройки, позволяющий сносить ветхое и аварийное жилье, а также нежилые здания, а на их местах возводить новостройки. В Москве механизм действует относительно нежилой застройки. Участки под КРТ часто предлагают девелоперам сами власти, но собственники недвижимости имеют приоритетное право реализовывать такие проекты. Как реализовать КРТ по инициативе правообладателя в Москве, рассказал юрист в строительстве юрист Алмаз Кучембаев.

Границы КРТ были массово установлены в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы в апреле 2022 года. При этом, отметил руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев, такие территории сейчас являются «законсервированными» для последующего использования в рамках КРТ: для таких земельных участков невозможно получить градостроительный план и, как следствие, начать на них строительство.

«Ограничения для землепользователей в части использования их объектов недвижимости, расположенных в границах КРТ, начинают действовать только с момента принятия решения о КРТ. Правообладатели не могут образовывать земельные участки, получать разрешения на строительство, разрабатывать проекты планировки территорий и менять виды разрешенного использования до утверждения проекта планировки территории (ППТ. Но с момента попадания в границы КРТ в ПЗЗ сложилась устойчивая практика отказов в выдаче градпланов», — рассказал юрист. Власти могут на этих «законсервированных» территориях принять решение о КРТ и предусмотреть перечень видов разрешенного использования (ВРИ) и технико-экономические параметры (ТЭП), отличные от тех, которые закреплены в ПЗЗ.

Однако помимо реализации КРТ властями или инвесторами возможно осуществление комплексного развития территории по инициативе правообладателей. В этом случае предусмотрены два варианта: с правообладателями по предложению города и по инициативе правообладателей.

В первом варианте после публикации проекта решения о КРТ и закрепления в нем всех основных параметров развития территории (включая дополнительные условия и ограничения) департамент городского имущества Москвы направляет предложение о заключении договора о КРТ всем правообладателям в его границах. Они должны согласиться на реализацию проекта своими силами. Если всеобщего согласия нет, то проект выставляется на торги или реализуется городским оператором.

Алмаз Кучембаев отметил, что у такого подхода есть несколько рисков. «Этот способ практически полностью исключает влияние правообладателя на принимаемые городом решения и целиком зависит от решений властей», — пояснил он.

Во-первых, ВРИ и ТЭПы фиксируются в проекте, но они, как и границы КРТ могут значительно отличаться от правил землепользования и застройки и не отвечать интересам правообладателей, накладывать на них значительные ограничения: в Москве есть примеры проектов, где половина территории, согласно их условиям, должна быть фактически безвозмездно передана городу. Во-вторых, после публикации проекта решения о КРТ все его условия будут зафиксированы, инвесторы на содержание документации по планировке территории фактически влиять не смогут либо будут жестко стеснены в ее разработке. В-третьих, условия договора о КРТ могут быть ограничены условиями реализации проекта, закрепленными в решении о КРТ. Наконец, если границы территории в ПЗЗ отличаются от границ в проекте, в процесс заключения договора могут быть включены другие правообладатели с распределением обязательств между всеми владельцами: вся предварительная работа по согласованию действий по реализации между собой и заключении соглашения потребует сверху проведения еще одной работы по включению в него «новоприбывших».

При варианте с собственной инициативой владельцы или арендаторы земельных участков сами выступают с заявлением о заключении договора о комплексном развитии территории. Такая практика по КРТ в Москве уже наработана. В этом случае власти не принимают решения о КРТ, а положения о ВРИ и ТЭПах фиксируются в договоре. При этом инвестор сам может предложить городу проект такого договора — то есть можно взять инициативу по реализации проекта в свои руки и разработать собственную концепцию. Порядком КРТ в Москве предусмотрено, что проект договора разрабатывают органы власти, однако правообладателям не запрещено предлагать свои варианты условий договора (тем более если реализация осуществляется по их инициативе, до публикации проекта решения о КРТ).

При этом есть риск отказа со стороны властей, отметил Алмаз Кучембаев. По словам юриста, город может сослаться на то, что предлагаемые ВРИ и ТЭПы не соответствуют правилам землепользования и застройки. «Практики изменения ПЗЗ через условия заключенного договора о КРТ с правообладателями на основании их инициативы в Москве пока не наблюдается, но градостроительное законодательство ее допускает», — пояснил юрист.

Чтобы избежать отказа, правообладатели могут сами предложить властям изменить ПЗЗ и зафиксировать все интересующие ВРИ и ТЭПы. Порядок изменения правил давно утвержден, но, подчеркнул Алмаз Кучембаев, стоит учитывать, что у властей в нем прописаны максимально широкие основания для отказа.

Другим вариантом решения проблемы является разработка и утверждение проекта планировки территории. «По общему правилу ППТ подготавливается в соответствии
с правилами землепользования и застройки, однако для КРТ есть исключение: ППТ может готовиться на основании сведений из решения о комплексном развитии территории», — рассказал юрист. Алмаз Кучембаев также отметил, что в Москве договор о КРТ по инициативе правообладателей основывается на текущих данных ПЗЗ: «Это положение входит в противоречие с Градостроительным кодексом РФ и может городскими властями как применяться, так и нет».

В любом случае, добавил глава «Кучембаев и партнеры», согласовывать ППТ придется дважды: сначала на стадии согласия на разработку, потом уже саму документацию. Но если проект будет утвержден, заложенные в нем ВРИ и ТЭПы будут отражены в договоре о КРТ, а это, в свою очередь, приведет к изменениям и в правила землепользования и застройки.

По мнению эксперта, для успешной реализации комплексного развития территории по инициативе правообладателей в Москве оптимально одновременно обратиться с заявлением в департамент городского имущества о заключении договора и в Москомархитектуру с просьбой внести изменения в правила землепользования и застройки и согласовать разработку ППТ. «Это позволит выйти на диалог с двумя ключевыми органами власти города, определяющими реализацию КРТ», — указал эксперт.

Если Москомархитектура согласует изменение в ПЗЗ и даст согласие на разработку ППТ, то в переписке с департаментом городского имущества появится дополнительный козырь. Если же ДГИ согласует заключение договора о КРТ с ВРИ и ТЭПами, отвечающими интересам правообладателей, козырь будет уже в переписке с Москомархитектурой.

При этом, подчеркнул Алмаз Кучембаев, реализация КРТ по инициативе правообладателей в любом случае зависит от доброй воли властей Москвы, особенно если предложения инвестора противоречат актуальным правилам землепользования и застройки.