Навести порядок: понятие «жилой комплекс» закрепят законодательно, попутно решив проблему правового статуса территорий общего пользования

/FOTODOM

Татьяна СЛАВИНСКАЯ, член Ассоциации юристов России, советник аппарата Госдумы РФ:

В настоящее время в правоприменительной практике много споров вызывает порядок использования территорий общего пользования в коттеджных поселках, таких как детские и спортивные площадки, КПП, дороги, подъездные пути к индивидуальным жилым домам. В законодательных нормах неразрешенным остается вопрос, как и на каком основании можно пользоваться такими территориями, если они находятся в частной собственности, и законно ли взимание платы с владельцев коттеджей за пользование этими территориями.

Согласно Постановлению Конституционного Суда (КС) РФ №55-П от 28 декабря 2021 года по делу о проверке конституционности ч. 1 ст. 7, ч. 1 ст. 44, ч. 5 ст. 46, п. 5 ч. 2 ст. 153 и ст. 158 Жилищного кодекса РФ, в действующих нормативных актах, как правило, не применяется понятие «коттеджный поселок» и не раскрывается его содержание, тогда как в судебном решении для обозначения используется термин «комплекс индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой» или «жилищно-земельный комплекс» (ЖЗК).

Как отмечается в документе КС РФ, в большинстве случаев подобные ЖЗК не являются отдельными населенными пунктами и выступают лишь в качестве элементов планировочной структуры, при этом располагаются такие объекты, как правило, на земле, приобретенной в частную собственность одним или несколькими лицами (застройщиками) для последующего ее разделения на отдельные участки и отчуждения их с целью индивидуально жилищного строительства (ИЖС). При этом часть соответствующей территории, обустраиваемая для общего пользования жителей ЖЗК и оснащаемая объектами инфраструктуры, может оставаться в собственности застройщика либо передаваться им в собственность другим (как правило, аффилированным с ним) лицам. Кроме того, застройщик, инвестируя денежные средства в освоение и благоустройство данной территории, может не только сам создавать коммерческие организации, но и привлекать на тех или иных правовых основаниях других субъектов с целью управления инфраструктурными объектами, а также для обеспечения их сохранности и поддержания в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

Вместе с тем, как отмечается КС РФ, соответствующим конституционным положениям, выражающим один из основополагающих аспектов верховенства права — общепризнанный в демократических государствах принцип неприкосновенности собственности, выступающий гарантией реализации права собственности во всех его составляющих, корреспондируют нормы Всеобщей декларации прав человека (ст. 17) и Конвенции о защите прав человека и основных свобод. Они закрепляют, что каждое физическое и юридическое лицо имеет право беспрепятственно пользоваться своим имуществом, никто не может быть лишен имущества кроме как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права. Вместе с тем, государство вправе обеспечивать выполнение таких законов, какие представляются ему необходимыми для контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами.

Постановление №55-П КС РФ и стало предвестником разработки законопроекта №155842-8 «О жилых комплексах, об управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах».

Данный документ внесен в Госдуму РФ в 2022 году правительством РФ и принят в первом чтении. Есть основания полагать, что поправки будут приняты уже этой осенью и решат проблему правового статуса территорий общего пользования на законодательном уровне в интересах собственников частных домов. Данным законопроектом предусматриваются закрепление в законодательстве понятия жилого комплекса (ЖК), определение порядка управления и содержания имущества общего пользования (ИОП) в нем. Основными признаками, отличающими ЖК, согласно инициативе кабмина, являются:

— наличие совокупности индивидуальных жилых домов и (или) земельных участков;

— наличие иных объектов, включая те, которые определены как имущество общего пользования и используются для удовлетворения потребностей всех собственников;

— наличие документации по планировке территории, в границах которой располагаются указанные земельные участки.

Также, с учетом требований Градостроительного кодекса РФ, информация о ЖК в виде документации планировки территорий будет носить общедоступный характер и обязательна для публикации в интернете.

Законопроектом предусматривается, что к ЖК также будут относиться малоэтажные жилые комплексы, построенные в соответствии с законом №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». В настоящее время право общей долевой собственности на ИОП, расположенное в границах таких комплексов, может возникать при заключении договоров участия в долевом строительстве в отношении объектов ИЖС.

Документом №155842-8 вводится механизм, направленный на регулирование правоотношений по управлению ИОП, к которому предлагается отнести общее имущество владельцев индивидуальных жилых домов или иное имущество, которое находится в частной собственности и используется для удовлетворения потребностей всех собственников на условиях, установленных законопроектом, и расположено в границах территории ЖК.

При этом в целях установления правовой предпосылки, направленной на обеспечение легальности ограничения правомочий собственника имущества в ЖК, законопроектом предусматривается специальное регулирование отношений, связанных с использованием имущества, не находящегося в долевой собственности. Так, собственник недолевого имущества вправе устанавливать плату за пользование им. Исчерпывающий перечень расходов, которые подлежат такому возмещению, устанавливается правительством РФ.

Кроме того, законопроектом предусмотрены особенности проведения общего собрания собственников (ОСС) индивидуальных жилых домов и (или) земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, иных объектов недвижимости в границах ЖК в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории, а также возможность выбора одного из трех способов управления ИОП: непосредственное управление, товарищество собственников недвижимости или управляющая организация.

Решения ОСС и протокол собрания подлежат размещению в Государственной информационной системе ЖКХ лицом, инициировавшим проведение ОСС, что обеспечивает возможность ознакомления с их содержанием всем заинтересованным лицам.

В соответствии с законопроектом, в случае, если собственниками способ управления не выбран или не реализован, управление имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется непосредственно собственниками.

Предложенным правительством документом №155842-8 предусматриваются переходные положения, обеспечивающие право собственников земли и объектов, которые используются как ИОП, инициировать процедуру проведения ОСС в целях принятия решения о признании ЖК совокупности индивидуальных жилых домов и (или) земельных участков и иных объектов общего пользования. Указанное решение может быть принято при соблюдении следующих условий:

— частные дома расположены на смежных земельных участках;

— в границах указанной территории расположено имущество, которое может быть признано ИОП в порядке, предусмотренном законопроектом;

— собственники жилых домов и иных объектов недвижимости, расположенных на смежных земельных участках, приняли решение о признании их ЖК (если за него проголосовало не менее трех четвертей собственников и при этом в ОСС участвовали все владельцы недвижимости).

Важной новеллой законопроекта, гарантирующей права собственников, является также возможность признания ЖК совокупности индивидуальных жилых домов и иных объектов недвижимости, включая объекты, которые используются для удовлетворения общих потребностей, по решению суда в случае, если решение о признании не принято одним или несколькими владельцами объектов, но принято собственниками, количество которых составляет не менее трех четвертей от общего числа.