«Поздравляем, вы в отличном бизнесе»! Участники российского рынка складской недвижимости обсудили текущую ситуацию в сегменте и его перспективы

Ежегодная складская конференция NF Group уже много лет является знаковым событием рынка коммерческой недвижимости. Вот и в этом году XIX конференция NF Group, прошедшая под лозунгом «Будущее начинается сегодня», объединила рекордное количество участников: более 700 — офлайн и 1 700 — онлайн. Ведущие эксперты отрасли, девелоперы, логисты и ретейлеры обсудили общие экономические показатели, их влияние на складской сегмент, поговорили о мерах господдержки, главных драйверах развития, изменениях логистических цепочек и открытости рынков Средней Азии. Спикерами мероприятия стали более 30 представителей ведущих профильных компаний: Raven Russia, Instone Development, PNK Group, «ВИМ Инвестиции», PLT, Hoff, Ozon, «Статус Консалтинг», FM Logistic Russia, Focus Logistics и другие.

В рамках двух ключевых сессий конференции были затронуты актуальные и глобальные вопросы. Так, в первой части обсуждалась текущая экономическая обстановка в России и за ее пределами и то, какое влияние она оказывает на рынок складов. Отдельное внимание уделили темам адаптации рынка складской недвижимости и сохранения его привлекательности при растущей ключевой инвестиционной ставке Центробанка.

«Какая красотища»

Прежде чем рассказать о макроэкономической ситуации в стране и в мире, старший управляющий директор ПАО «Сбербанк» Наталья Загвоздина начала свое выступление с оптимистического заявления: «Вы в отличном бизнесе, поздравляю вас: спрос на складские помещения опережает все, что мог предложить в плане доходности фондовый рынок или другие виды недвижимости. А если у вас склады с ровненьким полом, по которому можно ездить и считывать штрих-коды, так вообще — красотища».

Далее банкир констатировала, что рецессии в российской экономике не случилось, высокие арендные ставки сохраняются повсеместно, стоимость денег везде высокая. Конечно, инфляция в стране большая и она разгоняется: за август она оценивается, к примеру, в пределах 10-13%. Хотя по итогам года этот показатель, по прогнозам, должен вернуться к 6,5-7%. При этом повышенный спрос на кредиты, разгоняющуюся стоимость труда эксперты ЦБ РФ относят к факторам, с которыми нужно бороться. «Экономика, с точки зрения регулятора, — на стадии перегрева», — пояснила Наталья Загвоздина, напомнив, что в Минэкономразвития РФ говорят о почти трехпроцентном росте российского ВВП в этом году.

Так, по данным Сбера, впервые с декабря 2021 года в стране наблюдается рост практически во всех отраслях экономики. «Еще недавно нас розничная торговля удручала (во II квартале падение было 11%), но в июле уже малюсенький, но рост. Оптовая торговля тоже наконец-то выходит из кризиса. Импорт перестроился, его показатели вернулись к уровню 2021 года», — прокомментировала она данные своих аналитиков.

«Ключ» от склада

Несмотря на подросшую ключевую ставку (21 августа Совет директоров ЦБ РФ принял решение повысить ключевую ставку на 350 б. п. до 12% годовых, а 15 сентября — еще на 100 б. п. до 13%), никакого замедления на рынке пока нет. По словам Натальи Загвоздиной, регулятор делает так, чтобы импортеры десять раз подумали, готовы ли они по курсу 100 рублей за доллар завозить товары и перекладывать все издержки на потребителя. «Повышение ключевой ставки, безусловно, замедлит инфляцию, но сначала должен стабилизироваться курс национальной валюты. «Наши макроэкономические модели говорят о том, что курс должен быть на уровне 85 рублей за доллар, — отметила представительница Сбера. — Но мы его таким не видим. Почему? Потому что есть еще выход иностранцев из российских активов, есть разрешение правкомиссии о конвертации до 1 млрд долларов под вывод валюты. И вся эта «свистопляска» с вывозом капитала пока, кажется, не переведена регулятором под полный контроль».

По мнению директора по управлению недвижимостью Raven Russia Ярослава Шувалова, решение ЦБ РФ еще внесет коррективы в динамичное развитие складского сегмента: «Да, он доказал высокую стрессоустойчивость к кризисам последних лет, однако повышение «ключа» может стать основным вызовом, способным повлиять на весь рынок недвижимости. Сложности в привлечении финансирования, удорожание строительства и вынужденный пересмотр финансовых моделей повлекут за собой повышение ставок аренды и изменение планов девелоперов по строительству новых проектов. В зоне риска не только реализация уже согласованных контрактов, но и в целом способность конечных потребителей адаптироваться к новым условиям, что в некоторых случаях может привести к пересмотру стратегий развития складского бизнеса».

С коллегой согласился и заместитель генерального директора по работе с арендаторами управляющей компании (УК) MLP Глеб Белавин: «Ключевые факторы развития рынка остаются неизменными — к ним относятся степень развития потребительского спроса, стоимость кредитования и строительства, уровень деловой активности. Но определять их интенсивность все же будет геополитическая ситуация».

Кому сейчас хорошо?

Как считает управляющий партнер NF Group, соучредитель УК «ПАРУС Управление Активами» Алексей Новиков, изменения в логистических цепочках, поиск альтернативных маршрутов доставки и прогнозы развития рынка автоматизации позволяют полноценно рассматривать рынок складской недвижимости в контексте глобальных экономических тенденций. «Сегодня будущее сегмента выглядит очень перспективным», — считает он, уточняя, что использование кредитного финансирования под возросшую ставку еще окажет влияние на инвестиционную доходность. Однако в данном случае, по его мнению, новые возможности открываются для частных лиц, которые посредством закрытых паевых инвестиционных фондов могут инвестировать в складскую недвижимость: это позволяет распределить риски, связанные с прямыми вложениями в недвижимость, и сосредоточиться на получении пассивного дохода от роста активов и арендных платежей.

Как раз сессию с арендаторами и провел региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко. По его данным, в стране сейчас насчитывается более 44 млн квадратных метров качественных складских площадей, причем на Москву приходится больше половины этого объема (54%). За 10 лет сегмент вырос в два раза и продолжит динамичный рост, поскольку обеспеченность складскими площадями пока находится на довольно низком уровне по сравнению со странами Азии и Западной Европы. По итогам 2023 года в России будет поставлен исторический рекорд по объему сделок со складской недвижимостью — спрос достигнет 5,5 млн «квадратов». При этом вакансия в ключевых регионах (Москва, Санкт-Петербург) уже находится на крайне низком уровне. Лидером спроса на склады остается онлайн-торговля — на нее пришелся 51% всех сделок.

Поддержал оценку NF Group и основатель, управляющий директор компании Comitas Давит Манукян: «Электронная коммерция продолжает быть лидером и формировать запрос на автоматизацию процессов с использованием высокоскоростных роботов-сортировщиков». Далее о том, что рост производства, связанный с импортозамещением, диктует другой тренд — развитие автоматизированных паллетных складов, оборудованных кранами-штабелерами и шаттловыми системами, — говорили на конференции уже все эксперты. Интерес к автоматизации, по их мнению, связан в том числе с кадровым голодом в сегменте. Так что доля складской роботизации со временем будет только расти.

Ключевые тренды в мировой и российской экономике:

— высокая инфляция в мире вынуждает мировые ЦБ поднимать процентные ставки;

— валюты многих стран, включая российский рубль, ослабли по отношению к доллару, что вносит дополнительный вклад в высокий уровень инфляции;

— глобальной рецессии не произошло, но цены на сырьевые товары снизились;

— экономика РФ показывает рост выше ожиданий;

— на фоне восстановления логистических цепочек в России растет импорт из дружественных стран — и потенциал роста остается высоким

50-70 млрд рублей может составить по итогам 2023 года общий объем инвестиций в складскую недвижимость в России