Возможность выбора: Евгений Кривотулов рассказал о рынке недвижимости Сочи

Активное строительство жилья идет по всей стране, но масштабнее всего оно в ряде регионов и городов-лидеров, в числе которых российские курорты. Эксперт рынка недвижимости, основатель компании «ЛЕТО Недвижимость» (Сочи) Евгений КРИВОТУЛОВ рассказал «Стройгазете» о региональной специфике девелоперского и риэлторского бизнеса в Сочи, стереотипах и особенностях привлечения клиентов.

Евгений Васильевич, как в городе-курорте складывается взаимодействие брокеров по недвижимости с застройщиками?

Есть ли какая-то специфика по сравнению, например, со столицей? На самом деле, во всех регионах специфика одна и та же: если ты выстраиваешь правильные партнерские отношения, люди это ценят. Если же ты пришел на рынок временщиком, то это видят и тебя всерьез не воспринимают. Нужны открытость, честность и результативность во взаимоотношениях. Если следовать этим принципам, результат не заставляет себя ждать: тебе доверяют большие сделки.

Поскольку сочинский рынок по сравнению с Москвой небольшой, в зависимости от его колебаний партнеры становятся более-менее лояльными в комиссионном вознаграждении, особенно в условиях возрастающего спроса. Зачастую партнеры, планирующие реализацию того или иного проекта, заходят предварительно к нам, советуются. Некоторые приносят для анализа свои проекты, чтобы получить обратную связь: мы часто организуем мозговые штурмы. Иногда мы полностью берем на себя функцию отдела продаж и коммуницируем с заказчиком.

Таким образом, уникальных особенностей взаимодействия нет. Самое главное — выстроить доверительные взаимоотношения с агентствами, чтобы те в первую очередь направляли клиентский поток к брокерам.

А есть те, кто сразу приходит к застройщикам?

Это редкий случай. Клиент хочет иметь выбор, ему нужна информация. Так возникает «правильная» конкуренция. Рынок Сочи, как известно, это целая отдельная планета — здесь есть и гаражи, и самострои, и строительство в заповедниках.

Как вы отбираете объекты, которые можно предложить покупателю?

Мнение о стихийности сочинского рынка уже устарело. На сегодняшний день властями сделано все, чтобы минимизировать риски, связанные с появлением проблемных объектов. Город преображается, здесь действуют очень крупные застройщики — с опытом, с историей, с серьезным капиталом, создающие облик нового курорта. Это уже город с совершенно другим уровнем комфорта, это город-праздник. Когда сюда приезжает покупатель, он видит чистые улицы, красивую картинку. Если он заходит в какой-то жилой комплекс, который строит достойный игрок, дорожащий своей репутацией, то он получает большое удовольствие, ибо в этом ЖК будет все необходимое, включая бассейн. Рынок города-курорта уже давно стал цивилизованным.

Расскажу про наш опыт. Во взаимоотношениях с клиентами мы, во-первых, мы даем возможность выбора, во-вторых, защищаем их с точки зрения размещения капитала. Для нас очень важно предложить именно тот объект, который оптимально подойдет покупателю. У нас есть, например, целый департамент партнерских взаимоотношений, взаимодействующий с застройщиками. Дополнительно работают юристы, изучающие все проекты. Мы дорожим репутацией.

Есть сегодня интересные предложения на рынке?

Есть очень много интересных проектов, дающих возможность не только получить удовольствие от отдыха, но и грамотно инвестировать средства. Например, весьма достойные проекты — ЖК «История», Marine Garden, «Кислород», «Сочи парк», Livingstone (формат сервисных апартаментов).

Имеет смысл вкладываться в реновацию старых зданий или лучше выбрать новостройку?

Это предмет для дискуссий. Самое первое, на что стоит обратить внимание, — глубина реновации. Любой объект предварительно подвергается строительной экспертизе. Стоит отметить, что реновация нужна не только старым объектам, но и тем, которые на рынке 10-15 лет.

Бояться реновации не нужно, но важен анализ того, что вы планируете приобретать. Есть отличные проекты, находящиеся в выигрышных локациях, и сегодня они преображаются и успешно сдаются в аренду.

Градостроительный план предусматривает, в частности, перенос железной дороги, укрепление береговой зоны и снос ряда объектов. Это отразится на спросе?

В советское время туристы чаще ездили в Абхазию, а Сочи воспринимался как транзитный город, поэтому основной задачей было наладить железнодорожное сообщение. Сегодня приоритеты изменились. Важно освободить землю в прибрежной полосе, наиболее привлекательной с точки зрения строительства. Для нас как представителей рынка недвижимости открываются новые перспективы. Если же говорить о Сочи в целом, он станет еще более комфортным городом с доступной средой. Вообще самая большая проблема для города — ограниченное количество земли, а железнодорожная полоса — это самые перспективные участки.

Клиенты часто становятся жертвами фейковых рекламных объявлений…

Эту ситуацию важно и нужно менять. Фейковые объявления — это введение в заблуждение. Рынок перенасыщен информацией. Мы составляем правдивые объявления, но оказываемся в среде, где встречаются люди с разным уровнем социальной ответственности. Исправить ситуацию можно только в правовом поле. В Сочи порядка пяти тысяч риелторов, и большинство — частники, которые никому не подчиняются. Нужно лицензирование этой деятельности, а в случае неверного информирования необходимо лишать лицензии. Это по сути как водительские права. Аттестация брокеров — тоже насущная необходимость.

Есть мнение, что агент по недвижимости, который раньше работал в другом городе, в Сочи столкнется с трудностями. Так ли это? У вас ведь в основном работают приезжие?

Да, у нас их порядка 99%. Не все, кстати, ранее работали в сфере недвижимости. В Сочи едут со всей России. Если есть мотивация, способности, то никаких проблем с региональной спецификой не будет, и предыдущий опыт, если он имеется, без проблем накладывается на наш рынок. Самая главная задача — зайти в информационное поле и начать коммуницировать с коллегами.

Много ли на сочинском рынке сегодня московских игроков, и как вы с ними взаимодействуете?

Такие игроки были и будут всегда. Я в недвижимости уже более 16 лет и помню всех столичных застройщиков, которые к нам заходили. Я бы вообще не делил застройщиков по региону их происхождения. Важны опыт, экспертиза. Столица — всегда законодатель мод.

Многие московские компании не идут в регионы из-за боязни конкуренции со стороны местных девелоперов, незнания особенностей…

Специфика, конечно, есть. Но те, кто рассматривает возможность выхода на конкретный рынок, всегда тщательно его анализируют. Добавлю, что Сочи всегда открыт для новых игроков. География наших застройщиков достаточно широкая.

И напоследок немного о личном. Как вы пришли в сферу недвижимости, что вас подтолкнуло к этому?

Подтолкнуло желание развиваться, получить больше возможностей. Именно сфера недвижимости предоставляла их в значительной степени 16 лет назад. Я принял это решение и, как показало время, не прогадал. Конечно, это нелегкий и тернистый путь. Самый главный для меня результат я получил благодаря тому, что создал отличную команду из думающих, ответственных, сплоченных общим делом людей с похожими ценностями. Это локомотив всей компании.

Юлия УСАЧЁВА, генеральный директор АН «Городской риэлторский центр» (Сочи):

«Рынок недвижимости в Сочи за последние два года претерпел значительные изменения, что отразилось на динамике продаж и ценообразовании. Одним из ключевых трендов стало увеличение среднего срока экспозиции, что свидетельствует о снижении спроса на вторичном рынке, в то время как интерес к новым объектам растет.

Владельцы вторичной недвижимости часто не соглашаются на снижение цен, ожидая более выгодных предложений. Вместе с неэффективной рекламой это может быть одной из причин увеличения времени нахождения объектов на рынке. Мы советуем собственникам обращаться к профессионалам и продавать недвижимость на эксклюзивных условиях, чтобы избежать низкой мотивации агентов, которая часто сопровождает самостоятельные продажи или продажи через множество агентов.

Средневзвешенная цена квадратного метра в Сочи за первую половину 2023 года увеличилась на 14%. По состоянию на ноябрь на вторичном рынке недвижимости Сочи было выставлено 13 760 объектов (-1,6% по сравнению с июнем). Основная часть предложений сосредоточена в ценовом сегменте до 250 тыс. рублей за квадратный метр, в котором с июня объем предложения сократился на 2,51%. В сегменте выше 500 тыс. рублей за кв. м наблюдается значительный рост цен и увеличение предложения на 17,68%. На рынке недвижимости Сочи отмечается существенный интерес к дорогим предложениям, что связано с увеличением популярности города как курортного направления. Цена в 500 тыс. рублей за 1 кв. м стала нормой и уже не считается показателем высокого класса жилья. Современное жилье в Сочи, чтобы быть востребованным, должно соответствовать нескольким ключевым критериям. Близость к морю играет важную роль в формировании цены и привлекательности объекта. Кроме того, учитывая растущий спрос на новостройки, акцент должен быть сделан на качественных новых объектах с доступом к современной инфраструктуре и возможностью использования льготных ипотечных программ.

В 2024 году в Сочи ожидается откат по спросу в январе и феврале (20-25%), но при этом спрос на новостройки останется высоким из-за ограниченности предложения. В связи с этим цены будут повышаться. Предполагается, что спрос на загородные дома и старый жилой фонд заметно снизится. Инвестиции в недвижимость Сочи остаются привлекательным и перспективным направлением благодаря стабильности и росту рынка, но требуют тщательного анализа и понимания всех нюансов рынка, информированного подхода и профессиональной поддержки, чтобы минимизировать риски и максимизировать потенциальную прибыль».