Выбор за жильцами: кому доверить управление домом: ТСЖ или УК — решать собственникам
/FOTODOM Товарищество собственников жилья (ТСЖ) против управляющей компании (УК) — что выгоднее для жителей и в каком случае риски меньше? Ответить на этот вопрос непросто: многое зависит от конкретных обстоятельств. Свой взгляд на эту дилемму предлагает юрист адвокатского бюро Asterisk Вячеслав КЛИМОВ:
«Обе формы управления многоквартирными домами (МКД) имеют свои плюсы и минусы. Понятно, что МКД может существовать без УК, но только если жители объединятся в ТСЖ. В этом случае жильцы берут на себя ответственность за свой дом и его финансы, в частности, сами отвечая за обслуживание недвижимости, привлекая частных специалистов.
Так в чем же отличие ТСЖ от привычной нам всем УК? Принципиальное отличие УК от ТСЖ — цель их деятельности. УК является коммерческой организацией, главная цель которой — зарабатывание денег путем оказания жилищных услуг и эксплуатации домов. ТСЖ же создается собственниками недвижимости в интересах коллективного управления общим имуществом, то есть цель некоммерческая.
УК ведут подомовой учет: специалисты знают про все платежи и задолженности каждого жителя. При этом расчетный счет компании для всех домов один, соответственно, если жители дома не заплатили за услуги и ресурсоснабжающая организация (РСО) подала иск в суд, то УК может со своего расчетного счета закрыть долг, а потом взыскать деньги с должников: у нее есть «запас прочности».
В аналогичной ситуации ТСЖ будет сложнее решить вопрос, так как его членам придется объединять усилия и платить только из собственных накоплений. Одна из распространенных проблем, с которыми сталкиваются в ТСЖ, — банкротство по причине долгов перед РСО.
В этих случаях у УК больше возможностей покрыть текущие расходы. «Управляшки» заключают договоры со специализированными организациями, обслуживающими системы противопожарной защиты, связи и пр. Такое сотрудничество для компаний, очевидно, интереснее: у УК большой объем работ и, как правило, не один дом в управлении.
ТСЖ так же, как и УК, может нанять подрядные организации и специалистов, но такие заказы выглядят менее привлекательно для подрядчика: ему просто невыгодно браться только за один объект. К тому же обслуживание одного дома обходится значительно дороже, что влечет за собой увеличение тарифов на коммунальные услуги.
Так, известны случаи из практики, когда лифтовое оборудование выходит из строя и не подлежит гарантийному ремонту, а поломка нескольких деталей обходится жителям в сумму до 1 млн рублей. К примеру, при засоре канализации бытовыми отходами вода может залить и системы лифтового оборудования — в таком случае на замену деталей собственникам придется потратить почти 500 тыс. рублей, а на ремонтные работы — от 300 тыс. до 1 млн рублей — в зависимости от повреждений. Или могут выйти из строя фотореверсы удержания дверей — такой ремонт стоит от 30 тыс. рублей. К тому же лифты ломаются и от действий жителей. Все это дополнительные расходы, которые становятся обременением для бюджета дома и его жителей.
Взаимодействие со специализированными подрядчиками требует профильных знаний, времени и координации со стороны представителей ТСЖ. Нанять подрядчика для выполнения услуг недостаточно — нужны постоянный контроль и понимание в инженерном оборудовании, коммуникациях и других сложных системах дома.
Тогда почему люди стремятся в ТСЖ? Многие считают, что УК — это дорого и невыгодно. При покупке квартир в новых домах жители нередко сразу хотят создать ТСЖ и решить вопросы гарантийного ремонта в сжатые сроки. К сожалению, это удается не всегда.
Системы жизнеобеспечения необходимо постоянно обслуживать, и у УК в этом случае больше ресурсов, в том числе административных, а также больше специалистов-профессионалов в штате.
Бытует мнение, что создание ТСЖ — панацея от всех бед: можно нанять хорошего сантехника, электрика, дворника и решить все проблемы. Но это далеко не так. За последние восемь лет рынок УК изменился, ужесточились условия действия и регистрации УК — в отличие от ТСЖ. С 2014 года деятельность «управляшек» подлежит лицензированию и строго контролируется (п. 51 ч. 1 ст. 12 ФЗ-99 «О лицензировании отдельных видов деятельности»). Директоры и иные сотрудники УК обязаны регулярно подтверждать свою квалификацию, следовательно, на рынке становится меньше недобросовестных компаний. Привлечь к ответственности директора УК значительно легче, чем активного собственника, назначенного исполнять функции председателя ТСЖ. К сожалению, встречаются, хоть и в редких случаях, и мошеннические организации: приходя на рынок, они обещают снижение тарифов и прочие льготы, собирают в первые месяцы деньги, а после банкротятся. Самым распространенным видом мошеннических действий в товариществе является хищение денежных средств из фонда ТСЖ.
Таким образом, торопиться при смене УК не нужно. Необходимо внимательно изучать историю компании, какие дома она обслуживала, сколько человек у нее в штате и какая у них квалификации.
И лишь взвесив все плюсы и минусы, стоит делать осознанный выбор».
На 10% уменьшилась за 12 лет доля домов, управляемых ТСЖ (с 25% в 2010-м до менее чем 15% в 2022-м). Сегодня товарищества создаются в России, как правило, лишь в небольших домах, в которых имеются сильные соседские сообщества
