Стратегии возможностей: типовые правила успешных инвестиций в элитную недвижимость

/FOTODOM

Игорь ЕГОРОВ, директор по развитию департамента городской недвижимости NF Group:

Недвижимость является одним из самых надежных способов сохранения капитала и позволяет инвесторам вложить средства в стабильный актив. Сегодня можно выделить две основные стратегии, являющиеся драйверами спроса в элитном сегменте (согласно классификации NF Group, к нему относятся квартиры и апартаменты классов «премиум» и «делюкс»). Наиболее популярной стала покупка для последующей перепродажи. Основная идея этой стратегии — приобрести квартиру в проекте с большим потенциалом роста стоимости жилья и затем реализовать ее по более высокой стоимости. Это может быть актуально для районов, которые только начинают активно развиваться как новая «элитная локация» или где планируется строительство нового концептуального или клубного жилого комплекса (ЖК).

В свою очередь, покупка для последующей аренды подразумевает покупку элитной недвижимости с целью ее дальнейшей сдачи арендаторам на короткий или длительный период времени. Это обеспечивает стабильный доход, а также увеличивать стоимость актива с течением времени.

Многие опытные инвесторы также зачастую рассматривают приобретение «элитки» с целью диверсификации портфеля, поскольку она может стать хорошим инструментом и позволит сгладить возможные риски от инвестиций в другие активы, которые, например, предлагают более высокую доходность. Однако мы рассмотрим более привычные варианты.

Вложение с быстрым возвратом

Одна из наиболее популярных инвестиционных стратегий — покупка жилья на стадии строительства и последующая продажа на высокой стадии готовности или после ввода объекта в эксплуатацию. Такая стратегия также может предполагать продажу готовой квартиры с отделкой «под ключ», дизайном, мебелью и аксессуарами.

Элитный ЖК в Москве возводится в среднем в течение трех лет. При отсутствии влияния внешних негативных факторов на рынке недвижимости стоимость одного квадратного метра в период строительства в среднем может увеличиться на 15% в год. Доходность проекта зависит от расположения, инфраструктуры, транспортной доступности. Соответственно, за весь период строительства этот показатель может составить 45%, поскольку ежегодно вырастает стоимость самого актива. Однако стоимость квартиры в готовом ЖК при продаже инвестором не всегда совпадает со стоимостью от застройщика. Это обусловлено тем, что многие покупатели приобретают квартиры напрямую от застройщика в связи с меньшими юридическими рисками, большим выбором объектов недвижимости, а также наличием рассрочки или ипотеки.

В целом инвестор может провести ремонт и сэкономить денежные средства на услугах сторонних компаний, обратившись к надежным поставщикам и подрядчикам, с которыми у него уже есть налаженный контакт, при этом доходность объекта увеличится. Однако такой вариант возможен исключительно для тех, кто работает в строительной отрасли, например, дизайнеров, сотрудников или владельцев девелоперских компаний и т. д.

Стоит отметить, что инвестор, который сделал качественный ремонт квартиры, может вернуть все потраченные средства, а также получить доход около 10-15% от суммы, израсходованной на все этапы отделки. Стоимость отделки в недвижимости элитного класса часто составляет от 50% до 100% стоимости самого лота, следовательно, в данном случае можно прибавить 5% к общей доходности от проекта. Кроме того, собственная отделка делает квартиру более ликвидной при продаже на вторичном рынке.

Чтобы еще и постоянно «капало»

Другая инвестиционная стратегия — приобретение квартиры для сдачи в аренду. Помимо ежемесячного дохода здесь также оценивается стоимость самого объекта, так как актив продолжает расти в цене. Однако данный рост и доход редко могут покрыть даже рыночный показатель инфляции. Такой метод относится больше к стратегии сохранения капитала с активом повышенной надежности, чем к инвестиционной. Согласно различным исследованиям и наблюдениям, крупнейшие инвесторы мира хранят от 20 до 50% своего капитала в недвижимости и определенную часть — именно в жилых объектах.

Если несколько лет назад мы фиксировали максимальную доходность от сдачи в аренду квартир в наиболее перспективных местах на уровне 8% годовых, то сейчас цены на жилье выросли почти в два раза, а стоимость аренды осталась на прежнем уровне, и доходность от сдачи редко превышает 4% годовых. Разумеется, можно перейти на посуточную аренду и увеличить доход до 10-20% годовых, однако это будет скорее похоже не на инвестиционную стратегию с получением пассивного дохода, а на бизнес-проект с полной занятостью. Такой подход займет много личного времени, а в случае найма управляющей компании ее комиссия поглотит половину сверхдоходности, вторую половину придется потратить в связи с повышенной амортизацией помещения.

Если рассматривать ежегодную капитализацию актива, в ретроспективе последних пяти лет она также составит 4-5% в год, не учитывая рисков влияния кризисных ситуаций на рынке. Некоторые инвесторы успешно совмещают обе стратегии, за счет чего повышают общую доходность проекта. Такое совмещение относится к долгосрочному способу сохранения средств.

Мыслить стратегически

Что сегодня стоит обязательно учесть при вложениях в элитную недвижимость? Для начала важно провести тщательный анализ рынка, чтобы понять, какие тренды актуальны и что ждет тот или иной сегмент в ближайшем будущем. Также всегда полезно следить за изменениями в законодательстве, которые способны повлиять на строительный рынок. Это могут быть новые законы или нормативы, связанные со строительством, эксплуатацией или продажей недвижимости.

Местоположение и качество строительства — это, пожалуй, два основных фактора, влияющие на стоимость конкретных квартир и апартаментов классов «премиум» и «делюкс». Необходимо тщательно исследовать район, где находится объект, и оценить его потенциал. Кроме того, качество строительства и уровень обслуживания также играют важную роль в определении стоимости.

Владение элитной недвижимостью требует внимания, управления и стратегического планирования. В парадигме новой реальности инвесторы должны быть готовы к тому, что рынок будет динамичным и требовательным. Но именно такие условия создают возможности для тех, кто готов их использовать.