Больше, чем склад: Light Industrial — еще один повод поговорить об инвестициях

/FOTODOM

Александр МАНУНИН, директор направления девелопмента коммерческой недвижимости ГК «ПИК»:

Можно сказать, что Light Industrial (LI) — новый продукт на российском рынке недвижимости. Появившись четыре года назад, активное развитие он получил только в прошлом году. LI — это пространства площадью от 400 до 2 000 квадратных метров с офисными и административно-бытовыми помещениями, специально созданные для размещения легких производств.

Рост популярности этого формата в стране связан с увеличением числа компаний малого и среднего бизнеса, в том числе в рамках импортозамещения, с развитием онлайн-торговли и активным процессом редевелопмента городских промзон, резидентами которых часто являются производственные компании.

Универсальная площадь

Сегодня спрос на LI-объекты формируют как конечные пользователи (производство, ретейл, e-commerce, логистика), так и инвесторы, планирующие получение пассивного дохода от арендного бизнеса.

Принципиальное отличие LI от классических складов — его функциональное назначение: это специально созданные для размещения производства помещения, в которых конструкция, планировка, лимиты по коммуникациям учитывают в первую очередь потребности производства. В то же время это универсальное пространство, где могут размещаться и склад, и магазин, и автомастерская, и многие другие бизнесы.

Что касается технических характеристик, то LI меньше, чем склады: это объекты площадью от 400 «квадратов», тогда как площадь классического складского блока в десять раз больше — от 5 000 кв. метров. Нагрузка на пол в LI-объектах меньше, чем в складах — 5 т/кв. метр против 8 т/кв. метр соответственно, как и высота потолков – 8 против 12 метров в складах. Однако, как и в классических складах, в LI обязательным является наличие разгрузочных доков или ворот.

Доля административно-бытовых помещений в LI составляет до 20% от общей площади блока. Это позволяет размещать полноценный офис и шоу-рум непосредственно рядом с производством, что, как правило, не требуется в складах.

LI характеризуется увеличенными лимитами по энерго-, водои газоснабжению, а для того, чтобы можно было легально разместить любые виды производства, участок, на котором размещается объект, должен иметь широкий перечень видов разрешенного использования земли.

И наконец, архитектура LI-объектов отличается от привычных складов: наличие офисной и торговой функции, возможность размещения клиентской зоны требуют создания гармоничного объекта, вписанного в городскую среду. Проще говоря, это не промзона — темное пятно на карте города, а современный объект недвижимости.

Дороже и в дефиците

По данным экспертов рынка, LI-объекты сегодня составляют не более 0,5% от общего объема складского рынка в стране. При этом в Европе и США формат широко развит давно и занимает существенную долю инду-стриально-складского рынка, привлекая как потребителей, так и инвесторов.

По данным консалтинговых компаний, в 2022 году совокупное предложение качественных площадей формата LI в Московском регионе составило 117 тыс. кв. метров. На 2023 год запланирован выход еще 307 тыс. В ближайшие несколько лет рынок также может пополниться 1,1 млн «квадратов» площадей.

Средневзвешенные ставки аренды в таких объектах на 30-40% превышают значения в классических складах, что обусловлено более высокой себестоимостью строительства. В то же время доля свободных площадей критично мала, а качественное предложение по-прежнему в дефиците.

Стратегии инвестирования

Эксперты выделяют две ключевые стратегии инвестирования в LI-объекты: это покупка на стадии строительства и последующая продажа после сдачи объекта в эксплуатацию (за последние два года в среднем цена продажи «LI-квадрата» росла на 30% в год) или организация стабильного арендного бизнеса. В последнем случае помимо дохода от роста стоимости актива инвестор получает постоянный поток арендных платежей. При этом ставки аренды в LI-объектах за последние два года выросли в среднем на 56%.

Согласно нашей статистике, почти половина спроса на такой формат — 45% — исходит от компаний производственной сферы, 19% — от компаний сегмента торговли и e-commerce, 15% — от представителей сферы перевозок и логистики, 21% — от инвесторов. При этом целевая аудитория формата LI только на 10% совпадает с целевой аудиторией классического склада, остальные 90% потенциальных клиентов не рассматривают классические склады для покупки или продажи, но ориентированы только на формат LI.

Ввиду большего размера лотов по сравнению с некоторыми другими видами коммерческих объектов порог входа для инвестиций в LI выше, чем в некоторых прочих сегментах и начинается примерно от 50100 млн рублей в зависимости от местоположения объекта.

Как выбрать объект для вложений

В первую очередь следует обратить внимание на расположение объекта: он должен отличаться транспортной доступностью и находиться вблизи или в черте города. Именно интегрированность формата LI в городскую среду делает его наиболее привлекательным для арендаторов: благодаря этому фактору объект подходит не только производителям, но и компаниям из сегментов ретейл и e-commerce. Близость к городу дает возможность использования городской инфраструктуры, в том числе получения больших мощностей по ресурсоснабжению и подключениям к стабильным инженерным сетям.

Важным фактором выбора объекта является работа управляющей компании (УК) на объекте. Если помимо эксплуатации территории объекта УК предоставляет услуги по управлению помещениями резидентов, это снимает с собственника и арендатора необходимость заниматься непрофильной для себя деятельностью по эксплуатации недвижимости.

Также стоит учитывать, что к LI-объектам применимы стандарты экологической эффективности коммерческой недвижимости. Наличие у объекта сертификата, например, российской системы «Клевер», является независимым подтверждением того, что здание энергоэффективно, в нем внедрены технологии ресурсосбережения, осуществляется раздельный сбор отходов, при строительстве и отделке использованы качественные натуральные материалы. Стандарт также учитывает, насколько объект вписан в городскую среду, как используется территория, внедрено ли озеленение и т. д. Все это позволяет говорить о создании качественного и продуктивного пространства как для резидентов, так и для жителей города.