Собрать свое жилье: «конструктор квартир» как «продуктовая фишка» современного девелопера

Сегодня на рынке новостроек сложилась непростая ситуация. С одной стороны, покупатели уже несколько месяцев активно «выбирают» недвижимость в ожидании роста ипотечных ставок. С другой, рынок высоко конкурентный, и как только «гонка за метрами» завершится, в выигрыше окажется тот, кто сумеет предложить потребителям нечто уникальное, например, планировки, создающиеся под конкретные запросы будущего жителя. Как устроен такой продукт, «Стройгазете» рассказал главный архитектор группы компаний (ГК) «КОРТРОС» Бадри ЕСАТИЯ.

Бадри Ревазович, как появилась идея создания индивидуальных планировок?

Сегодня очень сложно удивить потребителя: он уже опытен, насмотрен. С ростом культуры потребления растут и запросы. Если посмотреть на текущие предложения девелоперов, то они все примерно одинаковы по планировочным решениям, дизайну, благоустройству и т. д. Появилась даже некая унифицированная форма продукта. Соответственно, нам требовались новые продуктовые фишки, способные стать конкурентным преимуществом, выделить нас на фоне других игроков. С этой целью мы занялись изучением потребностей клиентов и обратили внимание, что для человека важна бесшовность при выборе жилья, как в Госуслугах.

Сейчас человек, покупая квартиру, в большинстве случаев получает полуфабрикат, который еще надо подогнать под его конкретное видение жилья: найти строителей, дизайнера, выбрать обои, купить мебель. А если понадобилась перепланировка, то еще пройти кучу согласований. И только после всех этих историй, потеряв массу времени и нервов, он наконец-то вселяется.

Мы задумались, как, используя современные цифровые технологии, в том числе искусственный интеллект, создать бесшовный процесс покупки, когда человек получает квартиру «под ключ» — со всей мебелью и идеально подходящим именно ему функционалом.

Любую ли планировку можно сделать? Или все же есть ограничения?

Надо понимать, что существуют нормативные требования и действующее законодательство — их необходимо соблюдать. В своей работе мы пошли от эргономики пространства, определяющей минимально необходимый набор функциональных зон, в которых человеку находиться комфортно и безопасно. Мы идем с конца, от меблировки и ее функции, к исходным позициям — привязки перегородок, пилонов и инженерных систем. Поставщики мебели и отделочных материалов не рассчитывают на сложную геометрию инженерных коммуникаций в своей базовой продукции. Любая сложная геометрия влечет за собой удорожание и увеличение сроков реализации.

И мы начали продумывать «конструктор» наших квартир от конечного продукта — от того, как будет расставлена мебель, зоны ее комфортного пользования, где должны быть розеточные группы, зоны освещения…

Эргономика пространства осмыслена архитекторами, дизайнерами, инженерами и уже увязана в общую систему этажей, инженерных коммуникаций, чтобы они не порождали дополнительные необоснованные помещения и планировки в целом. Это потребовало колоссального труда, но и наложило свои ограничения.

Мы добились максимальной вариативности, существуя в вышеизложенных ограничениях, и разработали конфигуратор планировок, позволяющий персонализировать продукт под себя, сформировать функциональное пространство, которое адаптировано под конкретного потребителя и его семейную ситуацию. Кому-то принципиально иметь мастер-спальню — значит, там появляется дополнительный санузел. Кому-то важно иметь расширенную зону хранения — и один из санузлов можно превратить в гардеробную или кладовую.

Мы старались предложить некую вариативность функционала, чтобы человек мог под свой запрос, свой быт собрать необходимые компоненты и создать свою планировку для идеальной жизни.

При этом число вариантов ограничено: межквартирные стены, а значит, габариты квартиры, неизменны, все решения взаимоувязаны и не ухудшают условия жизни соседей.

Банки при выдаче ипотеки любят стандартизированный продукт. Появление «клиентских» планировок будет ли как-то влиять на позицию кредитного учреждения по одобрению займа?

Нет, не будет: мы не меняем контур квартиры, ее технико-экономические параметры — и в этом плане для банка нет никаких рисков. Технология такая: клиент покупает «базовую» квартиру, а потом, после создания индивидуальной планировки, с ним заключается допсоглашение, в котором прописано, что он согласен на переустройство своего жилья в процессе строительства. Если потенциальный покупатель вдруг хочет очень неразумную планировку, как вы поступаете в этом случае? На сайте есть конфигуратор, сделанный таким образом, чтобы покупатель, не являющийся квалифицированным специалистом в области архитектуры и дизайна, не совершил ошибок при «сборке» квартиры: если он пытается выбрать недопустимый вариант, программа сразу подсвечивает, что такой вариант невозможен. Соответственно, покупатель формирует сразу разумный вариант планировки, который и поступает в отдел продаж, где заключается допсоглашение на реализацию именно этой планировки квартиры во время строительства дома.

Изменить конфигурацию квартиры можно, только пока возводится монолит — до того, как мы доходим до стадии монтажа инженерных систем, то есть примерно в течение года-полутора с начала строительства дома. После этого мы ставим «конструктор» на «стоп» — и дальше уже никто ничего менять не будет. С теми планировками, на которые заключены допсоглашения, мы заходим в экспертизу, узакониваем их в том виде, который заказал клиент.

Какие цифровые технологии вы используете при разработке данного продукта?

Пока есть такая возможность, для создания планировок мы используем технологии на базе Autodesk. Есть система управления проектами, где используется отечественная разработка Pilot, позволяющая собирать информационные данные, управлять ими с точки зрения актуальной планировки, выбранной покупателем. У нас есть свои программные разработки, с помощью которых можно управлять компонентами на сайте в режиме реального времени.

Сложен не процесс сборки планировок на компьютере, а последующая логистика. Например, в доме, который сейчас «собирается» как экспериментальный (в ЖК «Равновесие»), 700 квартир. Допустим, 50% заказали «конструктор». Получается 350 индивидуальных объектов строительства — с точки зрения и логистики, и строительной реализации. А впоследствии при передаче клиенту встанет вопрос: каким образом сделать так, чтобы расходы не выросли и жилье не подорожало? Даже при том, что мы делали унифицированное решение с ограниченными параметрами, для однокомнатной квартиры получилось шесть вариантов сборки планировок, для двухкомнатной — около десяти. И чем больше квартира, тем больше разнообразие функциональных зон и возможных конечных вариантов.

Разработанные плагины дают возможность создавать QR-коды с планировкой для каждой такой квартиры, которые будут размещены перед входом и позволят профильным строительным специалистам получить всю необходимую информацию и чертежи в электронном виде. То есть для каждой квартиры ведется в электронном виде рабочая документация, создается электронный паспорт как для строителей, так и для конечного потребителя, получающего всю информацию о том, какая установлена инженерная система, где проходит электрическая разводка, где есть розеточные группы и прочее. А в дальнейшем это преобразуется в сервис для жильца и управляющей компании.

Заглянем чуть дальше. Покупатель, собравший квартиру «под себя», через три года решает ее продать. Новый покупатель тоже хочет свой вариант. Вы ему поможете?

Обязательно. Это отдельное направление нашей работы, но мы его не считаем таким же массовым продуктом, как «конструктор». А так, в индивидуальном порядке мы можем и перепланировку сделать, и плитку с обоями поменять.

Куда движется архитектурная мысль «КОРТРОС» в настоящее время, ждать ли рынку еще каких-то новинок?

Мы идем к созданию многофункциональных универсальных пространств, чтобы человек мог их легко и быстро адаптировать под свои сценарии ведения хозяйства. Это первое. Второе, как я уже говорил, — бесшовная услуга, чтобы в одной точке человек получил конечный продукт, чтобы ему помогли создать необходимые функциональные зоны, чтобы он выбрал дизайн, финишные материалы, мебель, мы бы все это смоделировали и собрали, а он пришел, получил ключи… и въехал в квартиру своей мечты и после не имел проблем с ее эксплуатацией.