Промзонам предсказали рост: северная столица берет курс на «обратный редевелопмент»

/FOTODOM Администрация Санкт-Петербурга нацелилась на возвращение промышленности в районы с хорошей транспортной доступностью рядом с жилыми кварталами. Если раньше эти территории использовались под жилье и офисы, то теперь в приоритете использование их по прямому назначению. Перевод земель из «промки» в другие категории в городе практически приостановлен. По прогнозу, в ближайшее время петербургские застройщики начнут продавать участки из своих земельных банков в промзонах, что откроет новые возможности для индустриального развития и запустит процесс «обратного редевелопмента».

О том, что «серый пояс» Северной столицы нуждается в комплексном освоении и его нельзя застраивать только жильем, разговоры идут давно. По статистике, промышленная территория Петербурга — это около 19 тыс. гектаров земли. И за последние годы в условиях дефицита пятен под жилищную застройку «серый пояс» превратился в главного поставщика земли для девелоперов. Причины понятны: преимущественно это участки с удачной локацией в обжитых районах с развитой инфраструктурой. По данным департамента исследований компании Nikoliers в Санкт-Петербурге, только за последние три года в пределах Кольцевой автодороги (КАД) застройщиками было куплено около 761 гектара, из которых более 234 изначально предполагали редевелопмент.

Однако ситуация начала меняться с началом работы над новым генеральным планом Санкт-Петербурга. Как отметил на слушаниях по новому генплану глава городского Комитета по промышленной политике, инновациям и торговле (КППИТ) Кирилл Соловейчик, по итогам рассмотрения поправок в этот документ общая площадь промзон в городе больше не будет сокращаться, наоборот, должна вырасти на 630,5 гектаров. То, что это не просто планы, отметили и девелоперы, когда выяснилось, что почти 99% заявок, поданных в Смольный на перевод земельных участков в промзонах под жилую застройку, в проекте нового генплана оказались отклонены. По мнению Кирилла Соловейчика, отказ в застройке промзон жильем заставит девелоперов продавать земельные участки в промзонах и откроет возможности для промышленного ренессанса. «Привести на эти территории новые производства — одна из моих задач», — отметил он.

Не только жилье, но и рабочие места

В Смольном уверены, что с наполнением новых промзон проблем не возникнет: по данным КППИТ, сегодня есть как минимум 70 потенциальных инвесторов, готовых вложиться в новые индустриальные проекты. Однако что это за инвесторы и где они хотят открыть новые производства, чиновники пока не комментируют. Девелоперы, в свою очередь, тоже заняли выжидательную позицию и не спешат продавать и освобождать земли промзон.

Между тем, споры о том, чем застраивать «серый пояс» и надо ли там развивать промышленность, разгорелись с новой силой. Многие аналитики согласны, что пора изменить вектор редевелопмента этих территорий, так как настала пора модернизировать сами предприятия, сохраняя промышленность и рабочие места. В пользу этих доводов говорят цифры: численность работников промышленных предприятий, по данным оперативной статистической отчетности за январь-июнь 2023 года, составила 363 тыс. человек, то есть 11-12% трудоспособного населения города. Вклад промышленного комплекса в формирование доходной части бюджетов всех уровней по сравнению с другими секторами экономики города в этом году тоже растет. Поэтому в Смольном считают, что в городе надо не только строить жилье, но и обеспечивать население рабочими местами. Разработчики предлагают даже внести нормы обеспеченности местами приложения труда населения в нормативы градостроительного проектирования Петербурга. По оценкам экспертов, инициатива Смольного может потребовать 12-15 млрд рублей в год. Так, в 2024 году должно быть введено 2,65 млн квадратных метров жилья. Следовательно, новыми рабочими местами необходимо обеспечить 8-10 тыс. человек, возведя 100130 тыс. «квадратов» производственной недвижимости.

Руководитель девелоперской компании «Билдвайз» Владимир Копаев тоже считает, что в таких крупных мегаполисах, как Москва и Санкт-Петербург, нельзя ограничиваться только жилищной или коммерческой недвижимостью: столицы, будучи городами с уникальной исторической застройкой, имеют свои ограничения в строительстве, транспортной логистике, а также особенности географии и рельефа. При этом он убежден, что районы, предназначенные для доков, мануфактур и производств, которые обрисовывали еще во времена Екатерины II, до сих пор являются актуальными (никто не изменял русла рек, направление мостов, узловые транспортные связки). «Поэтому замена этих районов оголтелой жилой застройкой различными крупными девелоперами, которые создают гигантские жилые «муравейники», не находящие спроса на рынке, и превращение их в производственные кластеры — довольно позитивная тенденция», — считает девелопер.

Бизнесу не надо указывать, что ему строить

В свою очередь, руководитель проектов отдела инвестиций NF Group в Санкт-Петербурге Сергей Дуванов уверен, что бизнесу не надо указывать, что делать, и если градостроительные параметры и социальная обстановка выгодны для реализации девелоперского проекта, он сам активно займется редевелопментом предприятия без поддержки государства и дополнительной стимуляции процесса. «Мы часто наблюдали, как застройщики самостоятельно и успешно реализуют жилые проекты на территории старых предприятий. Среди таких объектов я бы назвал застройку мясокомбината «Самсон», строительство на территории «Балтики-Вены», редевелопмент завода «Пигмент» и многие другие проекты», — отметил он.

Сергей Дуванов также полагает, что промышленные территории, которые до сих пор остались невостребованными, имеют фундаментальные проблемы, и заниматься ими бизнесу просто нет никакого смысла. В качестве такого примера он назвал территорию завода «Красный треугольник», расположенного почти в центре города, но фактически заброшенного уже более 20 лет. «Для редевелопмента этой территории нужна политическая воля, там сейчас много частных собственников, у которых придется выкупать их объекты. К тому же это долго, так как процесс наведения порядка займет несколько лет. Большое количество подобных заводов находится вдоль Обводного канала и в Невском районе, но новые производства появляться там также не спешат», — отмечает Сергей Дуванов. Он полагает, что наиболее эффективно для создания новых производств было бы использование индустриальных парков, где достаточно неосвоенной земли, есть современная инфраструктура и хорошая транспортная доступность. «По нашим данным, земельных участков там еще много, точно хватит для размещения производств любого масштаба в ближайшие несколько лет», — уверен аналитик рынка.

Не «спальники», а современные производственные мощности

По словам эксперта в области инвестиций и недвижимости Владимира Немировского, решение возрождать промзоны — это путь России, по которому уже прошли некоторые западноевропейские государства, столкнувшиеся в 1970-е годы с процессами деиндустриализации городов. «Ярким примером может служить Манчестер в Великобритании или города Рура в Германии. Промышленные территории и объекты недвижимости в них были подвергнуты редевелопменту и приспособлению под новые виды использования: офисные и общественные пространства, креативные кластеры, лофты, жилье. С уверенностью могу сказать: возвращение в промышленные зоны Санкт-Петербурга производства — решение правильное и своевременное. Иначе весь город со временем превратится в пространство из спальных районов», — убежден Владимир Немировский, считающий также, что новые предприятия не должны быть похожими на те, что успешно работали в прошлом веке. По словам эксперта, автоматизация и роботизация производства достигли такого уровня, что даже очень компактное по площади предприятие с несколькими сотнями работников может выпускать сопоставимый или даже больший объем продукции, чем индустриальный гигант с десятками тысяч рабочих, построенный по технологиям начала XX века.

Промышленная недвижимость — сложная, ресурсоемкая и долго окупаемая, добавляет представитель «КРТ Девелопмента» Юрий Александров. По его словам, потенциал территорий всего «серого пояса» Петербурга составляет 2 200 гектаров, что позволяет, используя потенциал наиболее ликвидных локаций, развивать прилегающие территории под производственные мощности. «И первым шагом должны стать градостроительные инициативы по преобразованию промышленных территорий, предусматривающему реализацию механизма балансировки интересов собственников участков, города и конечных девелоперов. Разработанная нами программа развития Петербурга через механизм КРТ нежилой застройки соответствует целям устойчивого пространственного развития города», — отмечает он.

И хотя многие эксперты считают, что взятый Смольным курс на возрождение промзон не будет простым, а реализация и окупаемость этих планов займет десятилетия, они единодушным в одном — направление для будущего развития Северной столицы уже есть, и оно верное. Это новый генплан Петербурга, который будет принят в этом году и определит вектор развития города вплоть до 2050 года.

Максим ДОЛГОВ, основатель архитектурной мастерской DA: 

«Редевеломпент и ревитализация производственных территорий появились не на пустом месте, это необходимость. Петербург развивается, и с его ростом и промзоны оказываются в центре города. Ни с точки зрения организации производства, ни с точки зрения экономики это не выгодно. Поэтому в центральных районах производство замещается сначала креативными кластерами и офисными помещениями, а потом жилыми домами. Другое дело — новые районы. Учтем, что сейчас идет бурный рост производства практически во всех отраслях, особенно в обрабатывающей промышленности — в связи с уходом иностранных производителей и увеличением гособоронзаказа. Также чувствуется острая нехватка складских площадей.

После подписания губернатором «Политики создания и сохранения мест приложения труда в промышленности Санкт-Петербурга» общая площадь промзон в городе должна увеличится на 630,5 гектаров. При развитии новых территорий или редевелопменте промышленных зон власти рекомендуют сделать акцент на размещении промышленных объектов, обеспечивающих рабочими местами не менее 10% жителей локации. Участие в этой городской программе позволит застройщикам освободиться от платы за изменение вида разрешенного использования земли при обязательстве создать рабочие места. Уже заявлено о подписании 50 соглашений и появлении более 25 тыс. новых рабочих мест. Перед принятием конкретных решений бизнесу, конечно, потребуется тщательно анализировать сложившееся положение: окружение, доступность и прочее, один из ключевых параметров — транспортные инфраструктурные возможности. Расширение доступности позволит увеличить количество удобных участков для размещения предприятий, что положительно скажется на количестве рабочих мест и бюджете города»